Взять квартиру, которая находится в вашей в собственности, и «превратить» её в 10 квартир за 10 лет. Непросто, но возможно. Команда Realiste дает пошаговую инструкцию.
Кому подойдёт эта инструкция?
Метод подойдёт тому, у кого уже есть квартира, купленная, например, для сдачи в аренду.
Будем приводить расчеты на примере московской квартиры стоимостью 10 млн рублей (вам будет несложно пропорционально посчитать свои цифры). Итак, через 10 лет нужно получить 10 таких квартир или 100 млн рублей. Предположим, в данный момент вы сдаёте эту квартиру в аренду. Сколько годовых она приносит? В случае посуточной сдачи это около 10% в год, а если на долгосрок, то не больше 5% (меньше инфляции). Безусловно, аренда не даст нам многократного роста капитала. Теперь реальный план.
Запланировать прибыль
Для начала нужно составить план, в котором рассчитать, какую прибыль должна приносить квартира ежегодно, чтобы вырасти в 10 раз за 10 лет. Если мы берём квартиру в 10 млн рублей, сумма должна вырастать на 24% в год. Это очень большой и с виду невыполнимый показатель.
Но если мы разделим эту сумму на четыре квартала, то получим, что за квартал нужен рост всего в 6%. А это выглядит уже более реально. Теперь перейдем к алгоритму действий.
Следовать алгоритму
1. Продать
Для начала нужно продать квартиру. Безусловно, будет плюсом продать квартиру подороже, то есть на пике (этой осенью), пока цены на недвижимость продолжают показывать рост, а некоторая стагнация цен, по данным нашего ИИ, ожидается лишь ближе к декабрю.
Зачем продавать? Живые деньги – это настоящий козырь, который поможет вам скинуть цену при покупке квартиры у собственника. С живыми деньгами (наличными или на депозите, но с возможностью быстрого снятия) вы тот уникальный человек, который может сразу совершить сделку: вам не нужно ждать продажи своей квартиры, одобрения ипотеки и других вещей, которые затягивают сделку. Теперь вы – покупатель мечты, который имеет реальное право торговаться.
2. Выбрать и купить
Этот этап самый сложный, но от него зависит весь успех предприятия. Нужно найти перспективную квартиру и желательно купить ее со скидкой. При этом важно не связаться с мошенниками и не приобрести проблемную жилплощадь.
Вот несколько правил выбора инвестиционной квартиры:
- Скидка на квартиру не должна превышать 15%. В среднем хорошее предложение – это 7-10% дисконта. Столько обычно готовы уступить собственники, желающие быстрее продать квартиру по объективным причинам вроде “срочно нужны деньги” или “переезжаем в другую страну”. Бойтесь слишком больших скидок, часто это уловка мошенников.
- Таких “вкусных” предложений на рынке мало, исчезают они быстро. Поэтому лучше не полагаться на ручной поиск, а воспользоваться какими-то агрегаторами, которые постоянно мониторят рынок и могут показать интересные варианты. Сделать это можно на бесплатной карте Realiste, также можно найти варианты на Циан и Яндекс.Недвижимость.
- Не поскупитесь на хорошего юриста, который проверит все документы. Это важно, чтобы получить квартиру без обременений и легко её перепродать.
- Нужно сходить и проверить квартиру вручную, изучить план от БТИ, чтобы не купить квартиру с неузаконенными перепланировками или такую, окна которой выходят на глухую стену соседнего дома.
3. Почистить и осветлить
Для того чтобы поднять стоимость купленной квартиры, её нужно почистить. Ремонтировать смысла нет, а вот создать светлую атмосферу помещения можно. Нужно убрать старые обои, побелить потолок, покрасить белым стены, то есть создать ощущение воздуха и пространства.
4. Продать
Теперь выставляем свою квартиру на продажу по цене рынка. Для этого используйте все платформы для продажи недвижимости, соцсети и даже объявления на подъездах. Если в течение 3 месяцев мы продаем квартиру, которую купили со скидкой в 10%, то после уплаты налога с прибыли у нас остается еще около 7% дохода. Как мы помним, нам нужно было сделать 6%. Соответственно, 7% нас вполне устроит.
5. Повторить
Далее все пункты выше нужно будет повторять каждые три месяца и делать это без устали в течение 10 лет. Да, это непросто, это полноценная работа, но эта та игра, которая (по нашему опыту) стоит свеч.
Удачи!