С целью последующего обращения в суд и оспаривания сделки должника житель Москвы заказал оценочную экспертизу. Требовалось оценить рыночную стоимость двухэтажной дачи с мансардой площадью 411 кв. м и трех земельных участков по 1500 кв. м каждый. Все объекты находятся в Щелковском районе, на территории дачно-строительного кооператива.
При определении рыночной стоимости объектов эксперт использовал сравнительный подход к оценке. Стоимость определена исходя из состояния типичных объектов. Согласно заключению, рыночная стоимость имущества по состоянию на 7 мая 2018 года с учетом округления оценивается в 41 525 000 рублей. Из них рыночная стоимость дачи составляет 22 580 000 рублей, а стоимость земельных участков – 6 315 000 рублей за каждый.
Однако собственника не устроило такое заключение. Он решил заказать рецензию на отчет об оценке недвижимости. В рамках контроля в области судебно-экспертной деятельности, оценки соответствия выполненных исследований требованиям законодательства и методическим рекомендациям, а также надлежащей достоверности и обоснованности полученных выводов экспертиза была исследована.
Анализ квалификации оценщика показал, что он вправе проводить оценку недвижимости. Однако были выявлены нарушения. Так, описание объектов оценки не позволяет в должной мере установить их технико-экономические характеристики. Не указан год постройки дома. Анализ рынка объекта выполнен не в полном объеме.
Требовалось оценить рыночную стоимость объектов по состоянию на май 2018 года. Но при расчетах эксперт использовал информацию по объектам-аналогам с датой предложения – июль 2020 г., что привело к искажению стоимости. При оценке жилого дома допущена математическая ошибка. Искажение стоимости является значительным, и существенным образом влияет на итоговый результат. Стоимость дачи, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, не достоверна.
При расчете стоимости земельных участков не был проведен анализ земли в районе расположения. Оценщик использует объекты-аналоги из другого сегмента рынка (земельные участки, в том числе расположенные в элитных поселках) с более высокой ценой предложения. В рамках сравнительного подхода не вводится корректировка на местоположение при расчете жилого дома и земельных участков. Объекты оценки и объекты-аналоги расположены на разной удаленности от МКАД, в различных населенных пунктах. Влияние данного фактора может составлять до 80% вклада в итоговую стоимость объекта.
Согласно рецензии, отчет об оценке недвижимости полон методологических ошибок, противоречий и неточностей. Он не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Итоговая величина стоимости объектов оценки, отраженная в отчете, не подтверждается проверкой. Таким образом, отчет не может служить объективным доказательством и использоваться для принятия важных юридических решений. Выявленные нарушения являются основанием для назначения повторной оценочной экспертизы.