В предыдущей своей статье мы писали о том, что при определении стоимости квартиры существует "коридор ценовой неопределенности", то есть возможность попытаться найти своего покупателя в ценовом диапазоне "от и до".
Для этого, прежде всего, необходимо определить возможную нижнюю и верхнюю границу стоимости недвижимости, а также выбрать соответствующую тактику на рынке:
- "Голландский аукцион": выставить объект по максимальной цене и периодически снижать ее для увеличения количества звонков.
- "Английский аукцион": выставить объект по минимальной цене и, почувствовав интерес к недвижимости, периодически поднимать ее до уровня, который вас устроит.
Возможность отследить все изменения цен за всю историю объявления есть только на сайте ЦИАН - здесь под объявлением о продаже есть график, в котором показывается линия изменения стоимости квартиры, а также линия рыночной цены по оценке самого сайта.
При формировании цены необходимо учитывать факторы, объективно влияющие на уменьшение или увеличение стоимости квартиры. Вот некоторые из них:
1. Свободная или альтернативная продажа (подробно о разнице этих понятий читайте в этой нашей статье). Учитывая повышенные риски, не все покупатели могут согласиться на участие в альтернативной сделке. Кроме этого, это для ипотеки это может создать непреодолимые препятствия. Стоимость квартиры в альтернативной сделке всегда меньше, и разница может достигать 5-10%.
2. Этаж. Известно, что первый и последний этаж (под крышей) пользуются наименьшим спросом, поэтому на сайтах с объявлениями о недвижимости можно настроить их удаление из поиска. Исключение составляют последние этажи с техническим этажом над ними (в этом случае недостатки последних этажей к ним относится не будут), а также квартиры элитного сегмента (здесь последний этаж стоит дороже нижних). Если рассматривать все остальные этажи, кроме первого и последнего, то по общему правилу цена будет возрастать с этажом. С более высоких этажей открывается панорамный вид, уменьшается уровень шума и загрязнений, - все это повышает стоимость, и иногда достигает 10% от стоимости находящихся внизу этажей.
3. "Рынок продавца" и "рынок покупателя". По аналогии с рынком ценных бумаг, рынок недвижимости также развивается волнообразно, испытывая на себе глобальные экономические тенденции. При падении покупательского спроса будет фиксироваться соответствующее снижение цен, при возросшем интересе к недвижимости цены будут также возрастать. Сейчас - "рынок продавца".
4. Перепланировка. Если перепланировка не узаконена, то это несет большие риски для покупателя. Один из них - при выявлении незаконной перепланировки жилищная инспекция может выдать предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Поэтому квартира с самовольными изменениями планировки абсолютно логично стоит дешевле.
5. Юридические проблемы. Они могут быть самыми разными, рассказать обо всех в рамках одной статьи не представляется возможным. И, тем не менее, находятся покупатели, готовые рискнуть выйти на сделку при сниженной цене на квартиру даже зная о возникновении возможных проблем в будущем.
6. Риелтор. Цена на недвижимость формируется также в зависимости от наличия или отсутствия в ней стоимости риелторских услуг.
7. Схема сделки. Основные формы проведения оплаты (аккредитив или ячейка) также влияют на формирование цены на недвижимость. Оплата в обход налогов продавца, проводимая через ячейку, позволяет снижать соответственно цену сделки.
8. Ремонт. Состояние квартиры (запущенное, дизайнерский ремонт, свободная планировка и т.д.) также влияет на стоимость квартиры.
9. Мебель и техника. Что именно оставляет продавец при продаже квартиры должно оговариваться заранее с соответствующей договоренностью относительно стоимости оставляемого имущества.
Все вышеуказанные моменты необходимо учитывать при определении окончательной цены сделки, но они являются договорными и должны устраивать обе стороны. Для разных покупателей ценность вашего объекта недвижимости будет различной, соответственно, будут разными и их ценовые предложения. Поэтому "нащупать" оптимальную цену будет возможно только после проведения серии показов квартиры потенциальным покупателям.
#сделкиснедвижимостью #безриэлтора #стоимостьнедвижимости #стоимостьквартиры #рыночнаястоимостьнедвижимости #оценкастоимости #недвижимостьбезпосредников #безпосредников #вторичка #ценынавторичку