Сентябрь — традиционное время выхода из спячки для рынка недвижимости. Игроки возвращаются из отпусков, стряхивают летнюю лень и берутся за дело. Какой же будет осень 2021? По традиции, спросили у экспертов.
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
По моему мнению, осенью продолжится процесс приспособления рынка под новые условия. Определяющим фактором выступит поведение клиентов. От того, вернутся ли покупатели с новыми силами (и средствами) в офисы продаж, зависит, какую стратегию выберут застройщики на конец этого года.
Вероятно, осенью будет наблюдаться определенная корректировка спроса. Покупатели постепенно расширяют границы поиска вариантов, рассматривая как новые локации (кварталы на месте реорганизованных промзон, Новую Москву, юго-восток столицы), так и недооцененные ранее сегменты (например, апартаменты, на которые не распространялась льготная ипотека).
В III–IV квартале возможен выход на рынок новых проектов, что увеличит объем экспозиции и позволит привлечь тех клиентов, кто отказался от покупки из-за дефицита вариантов и ждал коррекции цен. Также застройщики и банки уже сейчас готовы предложить потребителям специальные условия, предусматривающие как дисконт, так и снижение ставки по ипотеке ниже среднерыночной.
Могу предположить, что до конца года цены на новостройки сохранятся как минимум на текущем уровне. Итоговый прайс может колебаться из-за изменений в структуре предложения: увеличения или снижения доли вариантов во введенных в эксплуатацию объектах, а также появления на рынке нового объема лотов.
Количество выданных ипотечных кредитов, на мой взгляд, останется примерно на том же уровне. Несмотря на фактическое завершение льготной ипотеки на столичном рынке недвижимости с 1 июля 2021 года, потенциальные покупатели могут воспользоваться иными продуктами. Например, семейной (которая продлена до 2023 года и доступна для семей с родившимся после 1 января 2021 года ребенком) и военной ипотекой, а также специальными предложениями от застройщиков и банков.
При этом доля ипотечных сделок, по моему мнению, будет продолжать расти: из-за дальнейшего увеличения прайса на первичном рынке и сокращения доходов населения больше клиентов воспользуется заемными средствами.
Андрей Лихачев, руководитель Юридической компании «Хелп Консалтинг»
Осень 2021 года будет характеризоваться снижением активности. Это обусловлено прежде всего тем, что темпы инфляции опережают ожидаемые. Помимо этого, Центральным Банком была повышена ключевая ставка, что не может не отразиться на проценте по кредитам.
Стоит отметить, что ранее действовала льготная государственная программа ипотеки. Поэтому граждане, до ее окончания, старались приобрести недвижимость на выгодных условиях. Все это способствовало существенному повышению спроса, который повлек увеличение цен.
В связи с тем, что в условия льготной программы ипотеки были внесены изменения, спрос на приобретение квартир упал. Это, в свою очередь, отразилось на общем положении рынка недвижимости.
Отмечается, что к концу 2021 года ключевая ставка будет повышена, поэтому следует ожидать снижения количества ипотечных кредитов.
Владимир Михайлов, директор застройщика ГК ЖИК (г. Казань)
Мы ожидали это падение спроса после продления программы льготной ипотеки. Связано это прежде всего с тем, что в течение года многие покупатели, ожидая окончания действия программы, пытались попасть в «уходящий вагон» и уже оформили покупку.
Кроме того, снижение количества выданных кредитов связано еще и с уменьшением предложения от самих застройщиков и ростом цен. И продление программы — это сигнал всем застройщикам для вывода новых объектов.
Некоторые эксперты говорят о риске надуть пузырь на этом рынке среди людей, которые недостаточно платежеспособны, и видят в сокращении числа одобрений попытку банков подстраховаться. Тем не менее, за полгода действия программы общая доля просрочек осталась на прежнем уровне.
Снижение ставки по ипотеке с господдержкой ни в коем случае не отражается на ослаблении банковской процедуры проверки заемщиков: как и прежде каждый дольщик рассматривается под лупой.
Я думаю, нестабильность и стагнация в экономике в гораздо большей степени повлияет на рост просрочек по кредитам. Начнуть падать реальные доходы населения, и это отразится в первую очередь на исполнительности и обязательности «ипотечников».
Для укрепления спроса на рынке недвижимости в 2021 году важно не только поддерживать строительство, но и уделить внимание другим отраслям и экономике страны в целом, чтобы обеспечить рост доходов и платежеспособность населения.
Андрей Березин, председатель правления Инвестиционной компании «Евроинвест»
Рынок приходит в норму. Санкт-Петербург привыкает к новым ипотечным ставкам — никто уже не ждет, что они начнут снижаться. Более того, мы видим их стабильный рост, который продолжится и дальше. Многие сейчас спешат использовать действующие условия, пока не произошел очередной виток роста ставок.
Безусловно, будет всплеск активности. Новые проекты выходят и у нас, и у других компаний — это практически непрерывный процесс. Со стороны покупателей, как и раньше, в город едут деньги регионов — по осени студенты поступают в университеты, многие меняют рабочие места, но все ищут новое жилье.
Рост цен сохранится, но пропорционально росту строительства объектов и распродаже его лотов. В сфере недвижимости мы все входим в стандартный режим, который был год-полтора назад, когда объект растет по мере интереса к нему. Плюс на рынке пока что выходит не так много новых объектов, поэтому они быстрее дорожают.
Количество ипотечных кредитов уже снизилось. Опять же пропорционально тому количеству квартир в наиболее ликвидных объектах, которые уже были выкуплены с применением ипотеки.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»
На рынке уже чувствуется заметное оживление после резкого июльского спада. Спрос за последнюю неделю вырос на 35%.
Для рынка недвижимость осень — это высокий сезон, поэтому многие девелоперы, и мы в том числе, связывают основные ожидания по продажам с концом третьего и четвёртым кварталом.
Рост цен сохранится. Так, например, в нашем проекте «Георг Ландрин» плановое повышение цен произойдет с 1 сентября. Но это стандартная для застройщиков процедура, привязанная к началу сезона.
Количество ипотечных кредитов в общей структуре сделок снизится, но не критично. Ипотека по-прежнему основной инструмент для покупателей недвижимости комфорт-класса. В бизнес-сегменте, снижение доли ипотечных сделок будет заметнее: так, за июль–август в нашем проекте их доля снизилась до 40%.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»
С началом новом делового сезона активность девелоперов увеличится. Можно ожидать выхода новых проектов и новых очередей уже строящихся жилых комплексов. Дефицит предложения будет постепенно сокращаться, и в начале следующего года рынок придет к равновесному состоянию.
За первые шесть месяцев 2021-го рост цен на строящуюся недвижимость составил порядка 15%. В дальнейшем динамика стоимости квадратного метра будет тоже положительной, но не с таким значительным ростом. В некоторых ранее переоцененных проектах возможно снижение цен. Но это больше исключение, в целом предпосылок для снижения стоимости «квадрата» на первичном рынке не предвидится.
Ипотека продолжит обеспечивать основной объем сделок на рынке. В нашей компании доля ипотечных договоров доходит до 90%. Во втором полугодии 2021 года мы будем наблюдать умеренный рост спроса на этот продукт. Это связано не только с госпрограммами, но и в целом с довольно доступными ставками по ипотечным продуктам.
