Здравствуйте, меня зовут Марьян и в этой статье я отвечу на актуальный вопрос, который мне часто задают подписчики: что необходимо учесть при приобретении земельного участка с расположенным на нём домом, который Вы планируете снести либо реконструировать?
Давайте рассмотрим основные моменты, на которые нужно обратить внимание.
1. Вид разрешённого использования и категория земельного участка - можно узнать из выписки из ЕГРН либо посмотреть на публичной кадастровой карте. Если Вы решили ориентироваться на выписку из ЕГРН – важно, чтобы она была свежая, выданная в течение последних 1-3 месяцев.
2. наличие обременений и ограничений на застройку. Информацию Вы можете получить из ГПЗУ, который нужно запросить у продавца. Если у него нет этого документа, он должен будет его заказать. Срок действия ГПЗУ – 2 года.
Указанные документы нужны для того, чтобы избежать риска покупки земельного участка, дом на котором после его строительства или реконструкции не удастся зарегистрировать, то есть оформить право собственности на него.
Здесь возникает вопрос: как тогда был оформлен дом, который уже расположен на рассматриваемом земельном участке? Дело в том, что в момент его строительства и регистрации могло не существовать какой-то охранной зоны, например, от магистрального газопровода высокого давления, или какого-либо обременения, которые затем появились и были внесены в ЕГРН как ограничения на застройку.
3. Документы на дом, который расположен на земельном участке в момент приобретения.
Эти данные нужно изучить, чтобы решить, сносить или реконструировать старый дом, и какие действия для этого придётся совершить. Для каждого варианта порядок будет иметь свои особенности:
Снос дома.
В этом случае нужно посмотреть, был ли этот дом ранее оформлен в собственность.
✅ Если нет – всё просто, его можно сносить.
👆 Если же он был оформлен, то необходимо провести работы по исключению из ЕГРН сведений о таком объекте недвижимости. На эту тему я выпущу отдельный материал, поскольку согласно новому закону снос дома осуществляется в уведомительном порядке.
После того, как Вы снесли старый дом и исключили (при необходимости) сведения о нём из ЕГРН, можно начинать процесс строительства нового. Не забывайте при этом о необходимости соблюдения процедуры его согласования, а после завершения строительства обращайтесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана, который позволит Вам зарегистрировать своё право собственности на новый дом. Подробно об этом я рассказываю в статье:
Про охранные зоны, 3 метра от забора, самострой и согласование уведомлений при строительстве дома
Реконструкция дома.
Для её проведения нужно обратиться в местные органы власти за согласованием уведомления о реконструкции. После завершения работ также необходимо обратиться к кадастровому инженеру, он изготовит технический план, на основании которого Вы сможете внести в ЕГРН сведения о реконструированном объекте недвижимости.
Важный момент, о котором стоит помнить. Если в результате реконструкции Ваш дом окажется расположенным менее чем в 3-х метрах от забора, это может создать сложности. Если Вы узакониваете реконструкцию в упрощенном порядке, без согласования уведомлений, то проблема вряд ли возникнет. Но если Вы будете согласовывать уведомления, проверяющий орган скорее всего обратит внимание на это нарушение и откажет Вам. Тогда придётся продолжить оформление дома уже в судебном порядке, даже если у Вас есть согласие соседа на такое размещение дома (по крайней мере, в Московском регионе). По данной теме есть подробная статья:
РЕКОНСТРУКЦИЯ САДОВОГО дома, как узаконить, что важно знать и понимать при согласовании?
Подводя итоги, хочу дать некоторые рекомендации для всех, кто планирует приобретать земельный участок и строить либо реконструировать дом на нём.
👌 Обязательно закажите ГПЗУ. Это очень важный документ, а изготавливается он всего в течение 14 дней. Из него Вы поймёте много полезных вещей: какие ограничения есть у земельного участка, дом какой площади и этажности можно будет на нём построить, в какой части участка его можно возвести и т.д. То есть Вы получите представление о том, какой вообще дом разрешено на этом участке строить.
👌 Подробно изучите свежую выписку из ЕГРН на земельный участок, чтобы убедиться, что с ним всё в порядке.
Уделив внимание и время тщательной проверке перед сделкой, Вы избавите себя от многих головных болей, поскольку купите участок, на котором гарантированно сможете построить или реконструировать дом, зарегистрировать его и распоряжаться им по своему усмотрению. У меня есть отдельная статья о том, как правильно проверять участок перед его приобретением, рекомендую её изучить, если тема для Вас актуальна.
Коттеджный посёлок-покупаем участок с домом. О чём молчат застройщик и риэлтор? За что ещё платить?
❇️ Кадастровые услуги в Москве и Московской области, оставьте заявку на сайте или получите консультацию по ☎️ 7(499)433-09-27, 🖥 www.vita-house.ru
Спасибо, что прочитали, оставляйте свои комментарии, подписывайтесь на мой канал. С Вами был Марьян Будич.