Это один из первых вопросов, который задают люди, желающие инвестировать свободные деньги в коммерческую недвижимость или переложить свой депозит в более выгодный инструмент.
Для начала следует обозначить, что в связи с необходимостью рассмотреть выгодные варианты для извлечения прибыли мы исключили из рассмотрения жилую недвижимость. Речь пойдет только о коммерческой недвижимости (офисы, торговые помещения, помещения свободного назначения, склады), в которой средняя рентабельность относительно жилой недвижимости при тех же вложениях может быть как минимум в 2 раза больше.
Сейчас в объявлениях на популярных сайтах недвижимости можно увидеть много объявлений с пометкой ГАБ (готовый арендный бизнес) или просто "арендный бизнес". Это значит, что продается объект, в котором уже есть арендатор. То есть в этом случае, как говорят продавцы, вы можете приобрести уже функционирующий пассивный источник дохода, и можете гарантированно получать деньги, ничего при этом не делая. Но так ли это?
В некоторых случаях ГАБ будет выгоднее, ведь работа по поиску и заключению договора с арендатором была уже выполнена, и вам нужно будет только проверить сроки окупаемости объекта исходя из суммы ежемесячных платежей, обозначенных в договоре (помимо юридических документов).
Кроме этого, выявленный факт долгой аренды (на протяжении нескольких лет) одним и тем же арендатором позволяет надеяться, что у данного бизнеса высокая степень выживаемости и ему не страшны ограничения в условиях пандемии или экономическая нестабильность.
Хорошими индикаторами долгого взаимовыгодного сотрудничества арендатора и собственника при приобретении ГАБ можно считать долгосрочный договор аренды, сетевой магазин известной сети, ремонт, выполненный под потребности арендатора, давнюю историю платежей по аренде и т.д. То есть все, что докажет вам намерение арендатора и в дальнейшем использовать данное помещение.
Но арендатор арендатору рознь....
В том случае, если в помещении только несколько месяцев находится молодая команда с попыткой запустить свой новый проект - риски задержки арендных платежей или скорого отъезда арендатора очень высоки. Большая текучка, к примеру, отмечена среди салонов красоты, продавцов пива, несетевых продуктовых магазинчиков и т.д. Опираться в своих расчетах рентабельности ГАБ на данного арендатора нельзя.
Необходимо обратить внимание и на ликвидность приобретаемого объекта - то есть то, как быстро вы сможете при необходимости превратить объект в деньги, продав его. Будущий покупатель будет обращать внимание прежде всего на локацию - к примеру, находится ли объект в транспортной доступности, в районе плотной застройки, в отдаленности от супермаркетов-конкурентов, на активных пешеходных тропах и т.д. И если ваша первоначальная ставка была только на существующего арендатора, то вы рискуете не только не найти быстро покупателя за ту же цену, но и с трудом подыскать нового арендатора.
С большой осторожностью стоит рассматривать подвалы и цокольные этажи - в них не смогут разместиться многие лицензируемые виды бизнеса, поэтому большую часть потенциальных арендаторов нужно будет исключить изначально. Именно поэтому эти объекты стоят гораздо меньше и не являются ликвидными.
Вывод: Готовый арендный бизнес можно приобретать только в случае одновременного наличия 2-х важных факторов: высоколиквидный объект недвижимости + надежный арендатор.
Во всех других случаях лучше рассмотреть вариант покупки объекта с высокой ликвидностью и самостоятельный поиск арендатора в дальнейшем.
#арендныйбизнес #готовыйарендныйбизнес #габ #инвестициивнедвижимость #коммерческаянедвижимость #нежилыепомещения #нежилоепомещение #инвестиции #сделкиснедвижимостью #недвижимостьюрист