Я решила разнообразить контент канала, сделав его еще более полезным для вас, поэтому добавляю рубрику «Школа инвестора» - это будет структурированная выжимка из мнений экспертов, форумов недвижимости, аналитических статей в известных изданиях и моего опыта анализа новостроек. Люди могут сами научиться инвестировать в недвижимость и я готова им в этом помочь.
📑Начну с самого начала и разберу какие основные этапы проходит застройщик до старта продаж, где искать по ним информацию, сколько они длятся и на каком этапе разные застройщики начинают продажи/бронирование:
1️⃣ Покупка участка под застройку – эту информацию публикуют в новостной ленте компаний застройщиков, в изданиях Ведомости, Коммерсантъ, на форуме Domkad.
2️⃣ Утверждение Проекта Планировки Территории (ППТ). ППТ устанавливает параметры и разрешенное использование объектов капитального строительства и земельных участков, выделяет границы территорий общего пользования, дороги, инженерные сети и другое. С момента утверждения ППТ до официального старта продаж в среднем проходит 1-1,5 года.
3️⃣ Получение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) - это документ, отражающий планировку территории и содержащий сведения о жилых и не жилых объектах, размещенных на земельном участке. Реестр ГПЗУ можно найти на сайте data.mos.ru, также на форуме Domkad обычно публикуют информацию. Некоторые застройщики уже после прохождения этого этапа открывают бронирование в своих проектах (например, MR Group, Эталон, Level Group).
4️⃣ Прохождение экспертизы проектной документации – эту информацию также можно найти на сайте data.mos.ru или на форуме Domkad. С момента получения ГПЗУ до прохождения экспертизы может в среднем пройти 3-10 месяцев.
5️⃣ Получение Разрешения на Строительство (РнС) – документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом и дает право начать строительство. Актуальный список выданных РнС можно посмотреть на сайте mos.ru. РнС обычно получают в течение 1-2 мес. после экспертизы, но бывает и дольше. На этом этапе и на этапе экспертизы также может начаться бронирование (Гранель, А101).
6️⃣ Публикация проектной документации на сайте Наш Дом РФ. После этого можно официально открывать продажи. Например, ПИК не делает предварительного бронирования и открывает продажи только на этом этапе в течение 1-7 дней после публикации. Большинство застройщиков открывают официальные продажи в течение недели, но есть и такие, кто тянут со стартом, например, ПД по ЖК Инноватор была опубликована в апреле 2021, но продажи так и не начались. Раньше перед открытием продаж еще нужно было получить Заключение о Соответствии застройщика и его проектной декларации (ЗОС), но с 28 июня 2021 необходимость получения ЗОС отменили.
Промежуточными этапами также являются: получение фиансирования, утверждение Архитектурно-градостроительного решения (АГР), проведение тендеров на снос зданий, котлован и др.
🔸 Если я что-то упустила, пишите в комментариях, будем вместе учиться.
👩🏫Ну и, как в настоящей школе, у меня для вас есть домашнее задание: Возьмите любого застройщика, который вам больше нравится, выберите 5 его новостроек (лучше выбирать из последних стартов) и проанализируйте график его выхода на старт продаж или бронирование. Для этого найдите форум по каждой из новостроек на Domkad.ru и запишите даты всех обсужденных выше этапов (при наличии). Затем поделитесь с нами в комментариях к этой статье интервалами, которые вы обнаружите, думаю всем будет интересно изучить графики разных застройщиков, например:
MR Group: ППТ-ГПЗУ – X-Y мес.; Начало бронирования через X мес. после ГПЗУ; ГПЗУ–Экспертиза – X-Y мес.; Экспертиза–РнС -X-Y мес.; РнС–Наш Дом Рф - X-Y недели. Официальный старт в течение X-Y дней.
У меня также есть Телеграм канал https://t.me/nporaschetu, где я выкладываю аналитику по недавно стартовавшим новостройкам, которой нет на Дзене - это мой основной ресурс, подписывайтесь.