Со вступлением в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве в Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ - 2004г) участники надеялись, что проблема «обманутых дольщиков» будет решена. В 2017 г. объявлен переход к новой схеме расчетов, по которой оплата денежные средства переводятся на спец счет эскроу, т.е. Застройщик сможет получить средства только после того, как передаст дольщику квартиру. Если строительство будет «заморожено», участник строительства вправе расторгнуть договор и забрать свои вложения. Деньги на строительство застройщики получают за счет проектного финансирования – т.е. кредита в том же банке, но под более низкий процент. Истории, связанные с ДДУ, можно назвать симптоматичными для многих участников долевого строительства.
Приведу два ярких примера из собственной практики.
ДЕЛО ПЕРВОЕ - 18.12.2019 г. между гражданкой Ш. и ООО «Петрострой» было заключено «Соглашение о бронировании квартиры» в строящемся ЖК «Лампо» в г. Мурино Ленинградской области. Общая стоимость квартиры составила более 2,2 млн руб. Условиями соглашения предусматривались: единовременная оплата залога бронирование сроком 120 дней, а также сумма залога, равная стоимости квартиры, которую покупатель внесла в течение 30 календарных дней с момента подписания документа. 19 декабря того же года Ш. полностью оплатила сумму, указанную в соглашении. Однако 16 марта 2020 г. стороны расторгли соглашение в связи с изменением семейных обстоятельств Ш. В течение трех месяцев застройщик обещал вернуть дольщику денежные средства, которые, как она полагала, защищены Законом о долевом участии и эскроу-счетом банка. Но как оказалось, застройщик аккумулировал денежные средства дольщиков не на счете эскроу, а на собственном банковском счете. В ответ на письменную претензию застройщик выдал Ш. гарантийное письмо с графиком возврата денежных средств, который впоследствии также не был соблюден.
После не поступления первого транша в сентябре 2020 г. Ш. обратилась в суд. К этому времени уже сократился процент инфляции, а цена на недвижимость у застройщиков выросла, что сводило шансы моей доверительницы купить квартиру по такой же стоимости практически к 0. Из анализа документов следовало, что застройщик нарушил нормы законов об участии в долевом строительстве и о защите прав потребителей. Отдел продаж компании-застройщика умышленно ввел покупателя в заблуждение, предложив направить денежные средства не на счета эскроу, а на счет компании, и вместо договора о долевом строительстве заключить «Соглашение о бронировании квартиры», нарушив положения Закона о защите прав потребителей. Кроме того, Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает привлечение застройщиком денежных средств в такой форме как соглашение о бронировании. Верховный Суд разъяснил применение законодательства об участии граждан в долевом строительстве при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок и привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов. (Письмо ВС от 30 января 2013 г. № 7-ВС-368/13 «О применении законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости)» Исходя из ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, он регулирует основанные на договоре отношения, связанные с привлечением денежных средств – в частности, средств граждан – для долевого строительства МКД и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления Закона в силу – с 1 апреля 2005 г. Действие Закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства МКД или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в МКД или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства МКД или иного объекта недвижимости и т.д.). Исследуя доказательства по делу, я пришел к выводу, что данная схема привлечения средств дольщиков является для застройщика типовой и содержит признаки состава нарушений ст. 14.28 «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» КоАП РФ, ст. 1102 «Обязанность возвратить неосновательное обогащение» ГК РФ и признаки преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Кроме того, такие действия противоречат правоприменительной практике, изложенной в Разъяснении ВС от 30 января 2013 г. № 7-ВС-368/13 «О применении законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости)».
На основании этих выводов параллельно с гражданским иском было направлено обращение в районную прокуратуру С-Петербурга, что впоследствии стало еще одним из эпизодов уголовного дела о мошенничестве в особо крупном размере. Учитывая, что застройщик не намеревался добровольно исполнить обязательства по возврату денежных средств дольщика, в иске были заявлены требования о взыскании с ответчика в пользу истца свыше 2,2 млн руб. в качестве неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, а также о возмещении морального вреда. Суд исковые требования удовлетворил признав «Соглашение о бронировании квартиры» договором долевого участия в строительстве.
Анализ данного дела свидетельствует о пробельности нормативного регулирования долевого строительства, когда на смену «предварительных договоров купли-продажи», «договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома», приходят «соглашения о бронировании квартир», которые, по сути, являются способом обойти требования законодательства о размещении средств дольщиков на счетах эскроу и получить эти средства напрямую на счета компании-застройщика. В таком случае, полагаю, речь идет уже не о проектном финансировании строительства, а о неправомерном распоряжении денежными средствами, полученными от дольщиков по ничтожным договорам. «Соглашение о бронировании квартиры» как договор не имеет юридической силы, так как не предусмотрен действующим законодательством для такого рода действий.
Решая одну проблему «обманутых дольщиков», законодатель не урегулировал другую, не менее распространенную, – задержка передачи квартиры от застройщика дольщику. Так, согласно Закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать объект участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, а в случае ненадлежащего исполнения обязательств – уплатить неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. В силу императивных положений ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве речь идет о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.
Более позднее получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является основанием для освобождения от ответственности и обязательств. Как правило, если сроки затягиваются, застройщик направляет дольщику уведомление о ходе строительства и проект доп. соглашения о сроках передачи объекта, затем согласовывает дату и время подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. После подписания необходимых документов сторонами, застройщик передает пакет для регистрации права собственности. Казалось бы, законодатель предусмотрел достаточно широкий спектр механизмов защиты прав дольщиков, однако следующий пример из моей практики свидетельствует о пробелах в регулировании данных правоотношений, а также о том, что закон не всегда исполняется в точном соответствии с тем, что установлено его диспозициями и санкциями.
ДЕЛО ВТОРОЕ - Дзержинским районным судом было рассмотрено исковое заявление семьи Ф. к ООО «Квартал 17 А» ЖК «Огни Колпина» (пос. Тельмана Тосненского района Ленинградской области, дело № 2-832/2020) о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда в связи с неисполнением обязанности по договору о передаче квартиры застройщиком дольщику.
Особый цинизм действиям застройщика в отношении семьи Ф. придавал тот факт, что один из дольщиков – ребенок-инвалид, и семья была вынуждена искать приемлемые для проживания ребенка-инвалида варианты аренды жилья на весь срок задержки передачи квартиры, который составил около трех лет. Направленные претензии застройщик проигнорировал, поэтому семье пришлось обратиться за юридической помощью в защите нарушенных прав. После ознакомления с документами был подан иск с требованиями о взыскании с застройщика в пользу истца неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, расходов на вынужденную аренду жилья, компенсации морального вреда, штрафа и затрат на представителя. 7 июля 2020 г. суд вынес решение в пользу дольщиков, взыскав с застройщика в общей сумме более 3 млн руб., в том числе неустойку, компенсацию морального вреда, штраф. К сожалению, решение суда не послужило стимулом к исполнению обязательств застройщиком и нарушения прав дольщиков продолжились. Уклонение застройщика от передачи объекта ДДУ, подписания акта приема-передачи квартиры и направления соответствующих документов в регистрирующий орган проверяет районная прокуратура.
Приведенные примеры демонстрируют наличие существенных лакун в нормативном регулировании долевого строительства.
Если у Вас остались вопросы, подписывайтесь на мою страницу vk.com/advokat_sivolobov и задавайте вопросы в мессенджер