Недавно на сайт прилетела заявка по поводу формирования плана. Суть вопроса была в следующем: есть недвижимость в Москве, которая на данный момент оценивается около 25 млн руб., и она сдается в аренду, являясь основным источником дохода. Но вот нюанс: раньше она приносила $3000, а сейчас — 80 000 руб. в месяц. В итоге человек задался вполне разумным вопросом, правильно ли он все делает?!
Кстати, очень показательный пример и лишнее подтверждение моих слов. Действительно, если посмотреть на весь развитый мир, куда мы, собственно, тоже движемся, то мы увидим, что ставки аренды жилой недвижимости там практически не растут и уже долгое время стоят на минимальных отметках. Поэтому и на Родине ждать чудес не стоит.
Задача этого запроса была простой: можно ли как-то иначе разместить капитал, если продать недвижимость? Естественно, можно! Но вариантов здесь будет о-о-очень и о-о-очень много, и все они, как вы понимаете, зависят от персональных характеристик. Но я сейчас накину вариантик на вентилятор.
Итак, у нас есть вполне конкретная задача — получение пассивного дохода, ибо раньше основным источником служила недвижимость. Предположим, что удастся ее продать за 25 млн рублей. Как мы можем поступить в таком случае? Для реализации этой задачи нам нужны активы, которые имеют стабильный денежный поток и ни при каких обстоятельствах не приведут к потере капитала. Учитывая размер капитала, человек будет иметь статус квал. инвестора, что даст ему доступ к зарубежным ETF-фондам.
На данный момент недвижимость приносит 80 тыс. руб. в месяц. От этого и будем отталкиваться, поскольку человек уже живет с этой суммой. Поэтому меняем жилую недвижимость на коммерческую и размещаем там столько капитала, сколько необходимо для получения тех же 80 тыс. руб. При доходности в 9% это около 10 млн руб. Если не хочется в коммерческую недвижимость — подойдут среднесрочные облигации с такой же доходностью, куда и размещаем те же 10 млн рублей.
Ранее в серии постов о пенсионном капитале я писал, что текущие пенсионеры должны иметь достаточный уровень риска, чтоб их портфели не теряли на инфляции. Так вот, при SWR в рублях на уровне 6% эта доля должна быть минимум 40% риска (акций и недвижимости). Но, как я и сказал, всё очень сильно зависит от персональных характеристик, поэтому пишу, как поступил бы я.
Итак, мы разместим 10 млн в коммерческую недвижимость. Это займет 40% портфеля. Еще 5 млн разместим в акции и благодаря тому, что у нас будет статус квал. инвестора, сможем купить зарубежные фонды на префы на те же 20% с доходностью в 5,5%, а 40% оставить в облигациях, причем разобьем так: 13-процентные длинные бонды США инвестиционного рейтинга с доходностью в 3%, 13% - гос. облигации EM с доходностью в 4% в долларах и наши российские среднесрочные облигации под 8-9%.
Что мы получим?
1. Денежный поток в размере ₽10 000 000 х 0,09 + $67500 х 0,05 + $44 000 х 0,027 + $44000 х 0,036 + ₽3 500 000 х 0,072 = 900 000 + 249 000 + 87 000 + 117 000 + 252 000 = 1 605 000 руб. вместо 960 000 руб.
2. Это будет ликвидный портфель, который легко подстраивается под любую экономическую и жизненную ситуацию! Как вы помните, в случае чего можно взять кредит под активы по очень аппетитным ставкам.
3. Это будет защита от снижения рубля, ибо на длинной дистанции рубль продолжит падать. Дело тут не в нефти или ставках (точнее, не только в них), а в том, что инфляция в рублях выше, чем в долларе! ВСЕ!
4. Нет дополнительных трат на ремонты и прочее! Настолько же надежно, как и квадратные метры, а доход практически в два раза выше. При этом портфель будет защищен от инфляции, потому что благодаря 60% в недвижимости и акциях он будет прирастать на размер инфляции, а по факту даже больше.
5. Денежный поток (что самое главное) тоже будет прирастать со временем😉
P.S. Здесь я указал лишь один из вариантов размещения текущего капитала. Хотя вполне реально сформировать еще с десяток, но все они будут зависеть от персональных характеристик и предпочтений. Просто повторюсь, что неправильное инвестирование всегда обходится дороже 😉