Коммерческая недвижимость – это один из самых популярных и востребованных способов заработка. Инвесторы приобретают апартаменты для того, чтобы сдавать их помесячно или посуточно. Мы решили разобраться, насколько выгоден такой пассивный доход.
🔑 Сдача апартаментов в аренду
Для начала владельцу стоит определиться, как именно он будет сдавать апартаменты: посуточно или помесячно.
Первый способ более затратный, так как нужно постоянно встречать гостей, убираться в номере, стирать белье и принимать оплату. Это больше подходит для тех, кто имеет сразу несколько апартаментов и готов тратить много времени.
Однако есть возможность освободить себя от таких проблем. Как правило, в апарт-отелях есть управляющие компании, которые берут на себя функции по заселению и выселению жильцов. Обычно эти услуги обходятся в 20-30% от аренды помещения. Кроме этого, собственник самостоятельно оплачивает расходы на обслуживание: бронирование, уборка и коммунальные услуги.
Некоторые управляющие компании предлагают сдавать номера в формате отеля. То есть постояльцам предлагают помещение на сутки под брендом апартаментов или комплекса. Плюс: не нужно самостоятельно искать клиентов. Минус: комиссия 20-30% от аренды.
Второй способ – это помесячная сдача апартаментов. Месячная цена номера примерно равна аренде квартиры, а в некоторых случаях даже дороже. Стоит учитывать определенные факторы. Также есть возможность сотрудничества с управляющей компанией.
💰 Что влияет на выручку
1. Сезонность. Чаще всего потенциальные клиенты заселяются в апартаменты в летний период или в новогодние праздники. Что касается курортных городов России, то в них наибольший спрос держится с мая по октябрь. В это время стоимость номера можно повышать до 50%.
2. Расположение апартаментов. Будущие жильцы стараются выбирать комплексы, расположенные в центральных и видовых районах города. Например, на юге россияне рассматривают постройки, которые находятся рядом с морем, чтобы наслаждаться из окна дарами природы и легким бризом.
3. Класс апартаментов. Предполагается, что помещения в премиальных комплексах стоят намного дороже, чем номера в постройках комфорт-класса. Стоит учитывать, что в первом случае вы предлагаете клиенту более качественный ремонт, наполнение комнат, а также продуманный и яркий сервис. За все это необходимо платить именно владельцу, который предоставляет ключи от благоустроенного «мира».
🛠 Что влияет на расходы
1. Эксплуатация номера. В среднем она оценивается в 200 рублей за каждый квадратный метр.
2. Коммунальные услуги. ЖКУ в апартаментах оцениваются намного дороже, нежели в квартирах. Владельцу стоит рассчитывать на 40-50 тысяч рублей в год.
3. Ремонт. Приводить в порядок апартаменты при посуточной сдаче нужно намного чаще. Допустим, в ваш номер заехали не самые чистоплотные гости, которые испортили мебель. Уже завтра вам встречать новых жильцов, которым в объявлении вы обещали определенный стандарт качества. Чтобы сохранить репутацию, необходимо произвести экстренную замену деталей интерьера.
Не стоит забывать и о том, что со временем любой, даже самый качественный ремонт, портится и стареет. Как минимум, ремонтировать апартаменты следует раз в 5-7 лет. Обойтись это может в 300-600 тысяч рублей.
4. Регистрация ИП или ООО. Сдача нежилых помещений в аренду – это предпринимательская деятельность, поэтому необходимо отчитываться перед налоговой, которая узнает про ваш бизнес из данных Росреестра. При выручке до 900 тысяч рублей необходимо платить 6% от дохода. Помимо этого, страховые взносы (28 тысяч рублей + плюс 1% с дохода, превышающего 300 тысяч рублей).
✅ Доходность
После выполнения всех перечисленных требований, самое время посчитать примерный заработок от аренды апартаментов. Он может составлять от 8% до 15% в месяц.
Не забывайте про рост стоимости номера. Сначала апартаменты дорожают до сдачи в эксплуатацию (примерно на 20-30%), а затем стоимость растет по рынку. Эксперты советуют закладывать рост на уровне инфляции (сейчас показатель составляет 6,47%).