Большинство подписчиков просили меня написать рассуждения на тему инвестирования. Данная статья не призывает к конкретным действиям, но она дает пищу для размышления, во всяком случае, я в это верю.
Уже больше 5 лет вложение денежных средств в приобретение квартиры, желательно на первичном рынке (строящийся дом), было главным источником преумножения капитала. В сравнении с банковскими процентами (5% годовых) или приобретением акций и облигаций на фондовом рынке (до 13% годовых), квартиры отличались особенно высокой прибыльностью (по некоторым жилым комплексам прибыль достигала 30-40% годовых). Причем инвестировать можно и без какого-либо капитала, уже несколько лет процветает ипотека, и инвестор может зайти в данный проект с минимальными вложениями (а раньше вообще без денег, но законных способов взять ипотеку без первоначального взноса практически не осталось, но не будем о плохом!)
Данная статистика и дальнейшая аргументация будет проходить на примере Краснодарского рынка недвижимости.
Я попробую доказать и привести доводы и факты того, что вкладывать деньги нужно в частные дома, а не квартиры в многоэтажных домах.
Начнем с причин, по которым покупка квартиры в новостройке была приоритетнее частного дома:
1. Квартира в новостройке дешевле. Так было до наступления 2021 года. Сегодня рынок поменялся и мы пришли к тому, что цена однокомнатной квартиры в самых обычных районах Краснодара равна стоимости полноценного частного дома с площадью в 100 м2.
2. Квартиру продать легче. Этот пункт вытекает из первого. Средний уровень жизни и доходов россиян весьма скромный, поэтому большинство покупателей располагают минимальными денежными средствами на покупку недвижимости, а значит сделок по бюджетным объектам всегда больше.
3. Как правило, требования к застройщикам многоквартирных домов при их постройке выше, поэтому построить жилой комплекс без необходимой инфраструктуры становится сложнее. У застройщиков частных домов таких требований нет, поэтому в «народе» сложилось стойкое убеждение, что школы и садики будут построены только застройщиком многоквартирных домов.
4. Сдать в аренду готовую квартиру намного легче, чем полноценный дом.
5. Покупка строящейся квартиры в ипотеку под комфортный процент по кредиту. Государство стимулирует и поддерживает застройщиков, субсидируя ряд ипотечных продуктов. Раньше такая привилегия была только у квартир, сегодня все это есть и у частных домов и покупать их теперь можно в ипотеку на этапе строительства (несколько льготных программ тоже действуют).
6. Цены на квартиры близки к пиковым показателям, рост в любом случае продолжаться будет, но рассчитывать на «космические» показатели прибыли больше не приходится. У застройщиков многоквартирных домов «падают» объемы продаж и это лучшее доказательство того, что быстрого роста цен можно не ждать. Население резко не разбогатеет, а инвесторам из других регионов уже не так интересно вкладываться, когда пик цены уже наступил.
Напоминаю, что мы рассматриваем преимущества и недостатки только в рамках инвестирования, поэтому плюсы связанные с качеством и комфортом проживания здесь учтены не будут.
Вот мы и плавно подошли к плюсам инвестирования в частные дома:
1. Низкая цена за квадратный метр. Если средняя цена за 1 квадратный метр на дома составляет в среднем 50 000 руб, то на квартиры средняя цена уже переступила отметку в 100 000 руб. Причины такой разницы можете прочитать выше (самая первая статья на канале)
2. Не забываем, кроме квадратов покупатель получает и землю, на которой построен дом. И даже условные 3 сотки это два парковочных места, терраса, клумбы и т.д. А земля в Краснодаре дорожает с каждым годом…
3. Индивидуальный проект. Если при покупке квартиры есть выбор стандартных планировок от застройщика, то в случае с покупкой дома в стройке можно разработать индивидуальный проект, сделать в доме ремонт и продать намного дороже рыночной цены, тут уже проявляйте свои дизайнерские и архитектурные способности.
4. Сокращение времени на окупаемость инвестиций. Частные дома строятся намного быстрее, а значит пик прибыли денежных вложений наступает раньше.
5. «Все люди в определённое время приходят к покупке домам». Это самый философский пункт, но очень хотелось его написать. Практически все жители квартир через какое-то время понимают, что больше не хотят тесниться в квартире и начинают искать дом, а в случае, когда квартира равна стоимости дома, это чувство приходит намного быстрее, а значит и продать дом становится легче.
Давайте подведем итоги. Появление эскроу финансирования и льготных условий для клиентов по ипотеке подняли стоимость квартир в «стратосферу», на этом «хайпе» застройщики повышали цены пока не «уперлись в потолок». «Инвестировать в потолок» дело весьма рискованное.
В случае с частными домами пика цены даже не видно. Постройка домов остается относительно недорогой для застройщика, потому что подключение коммуникаций дешевле, да и требований властей к застройке комплекса меньше. Плюс многие компании имеют свои заводы (бетонный, асфальтный, производство блоков), что минимизирует их издержки.
Возможно, ситуация в ближайшее время поменяется, а пока отделы продаж застройщика многоквартирных домов сокращают штат сотрудников, застройщики частных домов этих сотрудников нанимают…
