Ипотека... Только от одной мысли бросает в дрожь... Только одна мысль о том, что много лет будешь отдавать огромную часть своего дохода заставляет впадать в уныние. Сотни каждый год семей становятся перед выбором: брать ипотеку или накопить на свою квартиру.
В этой статье мы поговорим о "секретах ипотеки", о которых не расскажут в банке. Именно они позволят попасть в просак.
Что выгоднее, копить на жильё или взять ипотеку?
Ответить на данный вопрос довольно трудно, ведь жизнь вносит свои коррективы: у кого-то не запланировано появляются дети, кто-то остался без жилплощади... И каждый сам решает где стоит поставить запятую в предложении: "ипотеку брать нельзя копить". Но, знаешь, если разобраться, то существуют ситуации, когда выгоднее арендовать недвижимости и копить на приобретение жилья, а также существуют ситуации, когда стоит взять ипотеку. Самый важный ресурс в нашей жизни - это время. Именно потраченное время на накопление или же погашение ипотеки должно быть ориентиром для принятия решения. Если же на погашение ипотеки уходит больше времени, чем на накопления, то стоит копить, иначе - взять ипотеку. Я уже подготовил калькулятор, который поможет в принятии данного решения. Калькулятор рассчитывает лишь примерные сроки выплаты ипотеки и сроки накоплений необходимой суммы денег. Также, при изменений каких-либо условий, например увеличении дохода или изменении размера аренды, стоит пересмотреть ранее принятое решение.
Первоначальный взнос
Первоначальный взнос для многих также является проблемой, ведь 10-20% от стоимости жилья - сумма не маленькая. Мне известно, что многие пытаются "схитрить" с первоначальным взносом, а именно в договоре купли-продажи недвижимости завышают стоимость квартиры... Так как эта хитрости подпадают под действия статьи 159.1 Уголовного кодекса Российской Федерации "Мошенничество в сфере кредитования", что может грозить ограничением свободы на срок до 2 лет.
Но что делать, если нет первоначального взноса?
На самом деле существует выход из данной ситуации. Так, в настоящее время некоторые банки стали предоставлять кредиты для приобретения жилой недвижимости без первоначального взноса. О наличие таких программ кредитования стоит узнать самостоятельно в интересующем банке. К таким программам могут относиться кредиты с государственной поддержкой, в рамках которых государство выплачивает субсидию гражданам для приобретения жилья, либо же акционные предложения банков.
Помимо этого в качестве первоначального взноса может использоваться материнский капитал, или потребительский кредит. Потребительский кредит я не рекомендую использовать в качестве первоначального взноса, так как он увеличивает кредитную нагрузку, из-за чего банк может снизить сумму выдаваемой ипотеки. Еще один способ получить первоначальный взнос - накопить. На мой взгляд, именно этот способ является оптимальным, хотя и займет дополнительное время.
Что лучше, сначала найти подходящую недвижимость или же подать заявку на ипотеку?
После того, как решишь вопрос с первоначальным взносом, стоит подать заявку на ипотеку, при этом не стоит ограничиваться одним банком, в котором открыта зарплатная карта. Заявку нужно подать сразу в несколько кредитных организаций, так как это увеличит вероятность одобрения необходимой суммы, а также в одном из банков условия по ипотеки могут быть лучше. Очень важно перед началом поиска жилья дождаться одобрения от банка, ведь это исключит случай отказа в предоставлении кредита банком в самый неподходящий момент, а так же сократит время оформления недвижимости в собственность на 3-5 дней.
Какие дополнительные расходы меня ждут?
Да, для получения ипотеки придется немного потратиться.
- Оценка стоимости жилья
Для оформления ипотеки банк обязательно потребует отчет об оценке стоимости недвижимости. Для банка это обязательный документ, так как на его основании банк определяет залоговую стоимость приобретаемой квартиры, а также определяет, подходит ли данная квартира под ипотеку или нет. Стоит отметить, что не все отчет об оценке банк примет, так как оценщик должен быть аккредитован банком. Список аккредитованных оценщиков в своем городе можно получить в банке, в котором будишь получать ипотеку. Некоторые банки также предлагают воспользоваться онлайн-сервисами для получения оценочного отчета, которыми также можно воспользоваться. Стоимость отчета об оценке примерно составляет от 2500 до 5000 рублей. Стоимость может варьироваться в зависимости от города и региона, а также от оценщика.
- Государственная пошлина на регистрацию права собственности недвижимого имущества
Государственная пошлина за регистрацию права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи для физических лиц составляет 2000 рублей
- Страхование
На этот пункт расходов стоит обратить особое внимание. У каждого банка есть свои требования по страхованию. Один банк требует страхование недвижимости, а также жизни и здоровья заемщика, другой банк требует застраховать жизнь и здоровье еще и созаемщика (при наличие), третий в добавок требует титульное страхование приобретаемой недвижимости. Невыполнение требований по страхованию при выдаче кредита влечет отказ банка от выдачи кредита, если от страховки отказаться в процессе выплаты ипотеке, то банк увеличит процентную ставку.
При заключении кредитного договора менеджер банка обязательно предложит застраховать приобретаемое жилье, а также жизнь и здоровье именно у них (в страховой компании-партнере банка), убеждая, что это выгоднее, либо же данная страховая компания с большей вероятностью осуществит выплату страховой суммы в случае наступления страхового случая. Честно говоря, я больше доверяю не словам менеджера, а цифрам, так как при документальном подтверждении страхового случая страховая компания обязана осуществить страховую выплату. Заблаговременно стоит рассчитать стоимость страховой премии в разных страховых компаниях, в том числе в предлагаемой менеджером банка. Размер страховой премии зависит от суммы кредита, а также других факторов, рассчитываемых страховой компанией индивидуально. Хочу отметить, что не стоит доверять отзывам других людей о страховой компании, так как у любой из них есть как довольные, так и недовольные клиенты, в связи с чем при выборе страховой компании стоит обращать внимание именно на размер страховой премии.
Также обращаю внимание, что за сроками действия страховых полюсов стоит следить самостоятельно, и не полагаться на напоминание менеджеров о необходимости страховаться. В случае просрочки страховки банк сразу же поднимет ставку по ипотеке, а вот откатить её будет уже сложнее. Некоторые банки готовы вернуть ставку на прежний уровень в следующим месяце после предоставления страховых полюсов, а некоторые - пересматривают ставки раз в пол года.
Одним из важных секретов является то, что в некоторых случаях отказ от страхования и увеличение процентной ставки по ипотеке может быть выгоднее, чем сниженная ставка и заключение договора страхования. Приведу пример. Размер страховой премии при страховании объекта недвижимости в старом жилом фонде достаточно высокий, а размер переплаты в случае увеличения процентной ставки может оказаться значительно ниже страховой премиии. В этом случае выгоднее отказаться от страховки.
- Нотариальное согласие супруга/супруги на передачу в залог недвижимости
Данный пункт актуален для семейных пар. Данный документ банк также требует в обязательном порядке. Он необходим для заключения договора залога недвижимого имущества (ипотеки). Стоимость удостоверения согласия стоит уточнить у нотариуса.
Досрочно погашение
Досрочное погашение ипотеки всегда выгодно, так как именно досрочное погашение снижает размер переплаты по процентам! Объясню почему. Дело в том, что проценты по кредиту начисляются ежемесячно на остаток основного долга. При досрочном погашении, излишне уплаченная сумма погашает основной долг, соответственно со дня следующего за датой досрочного погашения проценты начисляются на уменьшенную сумму долга, что ведет к экономии на процентах.
Но какую дату досрочного погашения выбрать, какая наиболее выгодна? В начале платежного периода, в его конце, или где-то между ними?
Весь секрет кроется в том, что идеальной даты для досрочного погашения не существует. Всё дело в том, что банк рассчитывает проценты исходя из количества дней фактического пользования кредитом. Если досрочное погашение осуществлять в дату предусмотренную графиком, то банк вычтет проценты из регулярного платежа, а сумма досрочного погашения в полном объеме зачтется в счет погашения основного долга. Если же досрочное погашение осуществлять до даты платежа, то банк вычтет начисленные проценты из суммы досрочного платежа, но в этом случае ежемесячный платеж почти полностью уйдет в погашение основного долга.
Рефинансирование
К сожалению не всем удается получить ипотеку на выгодных условиях. Ну знаешь как это бывает - случайно подвернулась подходящая квартира в хорошем спальном районе, рядом метро, школа, детский сад, в общем вся инфраструктура, до работы не далеко, да еще и цена квартиры ниже рынка (да, такое бывает) - надо срочно брать, ведь такие предложения разлетаются как горячие пирожки. Вот срочно и подаешь заявку на ипотеку, банк одобряет на условиях, которые... В общем, подписываешь документы с закрытыми глазами, мол, как нибудь расплачусь. Но проходит год-два и по ТВ или радио слышишь рекламы другого банка, о рефинансировании ипотеки по ставке значительно ниже твоей.
Но что такое рефинансирование ипотеки?
Простыми словами, рефинансирование кредита - это получение одного кредита с целью закрытия одного или нескольких действующих кредитов в другом банке на более выгодных условиях.
Здесь, под более выгодными условиями понимается не только изменение процентной ставки, но также и срока кредита или снижение размера ежемесячного платежа.
А что, можно перевести ипотеку в другой банк на более выгодных условиях?
Конечно можно, я именно так и сделал. Например, у меня была ипотека в Сбербанке со ставкой 9,5% годовых, в январе 2020 года я её рефинансировал в ВТБ со ставкой 8,8% годовых, что позволило при таком же уровне ежемесячного платежа сократить срок на 1 год и сэкономить порядка 200000 рублей (с учётом сопутствующих расходов).
При рефинансировании стоит помнить о необходимости передачи в залог квартиры новому кредитору, что несёт в себе все вышеуказанные сопутствующие расходы, а именно на оценку стоимости жилья, страхование, уплату государственной пошлины за регистрацию ипотеки - 1000 рублей, и возможно понадобится новое нотариальное согласие супруга/супруги на передачу в залог недвижимости (если в старом согласии не предусмотрено согласие на передачу в залог квартиры в другие кредитные организации).
А что со страховкой недвижимости в старом банке? Я же страховал недвижимость, а также жизнь и здоровье?
Тут ничего не поделаешь. Для нового банка необходимо застраховаться ещё раз. При этом есть и хорошая новость! Старую страховку можно вернуть! Сумма возврата будет зависеть от количества оставшихся дней с момента подачи заявки на расторжение договора страхования до момента окончания его действия договора.
Пожалуй пришло время провести черту под выше написанным. В этой статье я раскрыл "секреты ипотеки", о которых на самом деле, мало кто рассказывает, однако они очень важны.
Я буду очень благодарен за каждый лайк и репост. Надеюсь эта статья была для Вас полезной. Берегите свои финансы. До встречи!
Рекомендую прочитать мою другую статью "Простой способ, который поможет начать копить"