Мы это уже проходили в 14-м. Помните? Как рухнули долларовые цены на жилье, и в течении трех лет проседали рублёвые.
Повторим?
Причины кризисов 2014-2017 и 2021 годов, разные.
Тогда, триггером была девальвация рубля. Как следствие, сильнейший рост спроса в декабре 14-го (в попытке сберечь сбережения), проседание реальных доходов населения, падение спроса в 15-м и далее, уменьшение ставок по ипотеке, в попытке поддержать отрасль, предпринятое государством, увеличение застройщиками темпов вывода на рынок новых объектов, банкротство крупнейших застройщиков: СУ-155 и Urban Group, и весь прочий трэш.
Сейчас, отмена льготной ипотеки. А дальше, поехали: сильнейшее падение спроса, проседание реальных доходов населения, увеличение застройщиками темпов вывода на рынок новых объектов, проблемы (как минимум), у крупнейших застройщиков Интеко и Инград.
Разве не похоже?
А последствия, могут быть одинаковыми. Падение цен, а затем долгий период стагнации.
Именно так видит ситуацию один из постоянных авторов нашего блога Александр Халитов
Ему слово:
Ситуация превышения спроса над предложением уже была в середине 2015 года. Навес был, если память не изменяет, около 5 млн кв.м. Тогда резко изменилось количество региональных покупателей в сделках. Если до 2014 было что-то около 12%, то в 2015 достигло, по-моему, 28%. Т.е. московский рынок недвижимости частично стабилизировали нефтяники Тюмени, аграрии Кубани и весь российский средний класс. До начала роста рублёвых цен прошло 3,5 года.
Сейчас, насколько я могу судить, ситуация иная. И она объективно хуже:
* Во-первых, появился огромный пласт жилья по реновации.
* Во-вторых, средний класс стал меньше и беднее.
* В-третьих, значительный объём спроса со стороны регионалов уже был удовлетворён ранее.
Ну и т.д.
Я вижу идеальный шторм.
И времени у инвесторов не много - до ноября максимум.
Не забываем про "эффект толпы". Рынок всегда более-менее слаженно "бежит" либо туда, либо обратно. Как только инвесторы начнут продавать, этот процесс станет массовым и самоподдерживающимся. Как только ипотечники поймут, что на горизонте ближайших пяти лет их недвижимость будет терять свою стоимость, они будут пытаться выходить из неё, теряя деньги.
В прошлый раз достижение ценового равновесия заняло около года, выход на рост плюс 2,5 года.
С другой стороны - средневзвешенная цена м2 в 2014 была в районе 5,0 т. долларов, упала до 2,2 т. долларов.
Сейчас, долларовая цена - в районе 3,2 т. долларов за кв.м. До цен 2014 мы так и не доросли, поэтому падение должно быть не столь критичным.
Сюда же аргумент о "сглаживании" ценовой разницы между недвижимостью в Москве и регионах. В 2014 - коэффициент был что-то порядка 4, т.е., продав 120 кв.м в Новосибирске или Казани, можно было купить 30 кв.м в Москве. Сейчас, коэффициент в районе 2,7-3 - и мне кажется, это более справедливо.
И ещё момент.
Обсуждать рост/падение рублёвых цен в условиях волатильности рубля — это гадание на кофейной гуще.
Инвесторам нужно искать более-менее репрезентативные эквиваленты - унция золота, стоимость кв.м. в Берлине, да хоть килограмм картошки. Тогда картина будет выглядеть понятнее.
Давайте рассмотрим вопрос эквивалентов подробнее.
Нам полгода из каждого утюга вещали о росте цены кв.м в среднем на 25%. Условно, средневзвешенная цена московского метра была 200 т.р. - стала 250 т.р. Покупатель стал богаче? Вероятно, да.
Но, если мы вспомним, что средний курс доллара в 2019 был 65 рублей, а в 2020 - 80, мы легко посчитаем, что курс изменился на 23%.
Т.е., наш покупатель стал богаче в рублях, но не в долларах, золоте или кв.м нью-йоркской недвижимости.
Сможет ли покупатель, продав свою подорожавшую квартиру купить больше арматуры, курятины или туров в Грецию? Если нет – то остаётся вопрос, было ли вложение в недвижимость выгодным.
Автор: Александр Халитов
(Прочитайте другие заметки автора. Например, вот эту: Южнопортовый. Интересно и познавательно).
От себя, к тексту Александра, добавлю, а точнее, напомню, что происходило с рублёвыми ценниками в те годы.
Не забывайте еще, про инфляцию! В том смысле, что рубль 17-го, все же, послабее был рубля 14-го.
Ну так что, повторим?
Вроде все похоже. Кроме ситуации с ценами.
Думаю, это пока!
💒👉❔👉📝👉🤦♂️
В последнее время у некоторых застройщиков участились простои на стройплощадках. Это может свидетельствовать о серьёзных проблемах у них, в связи с началом кризиса на рынке.
Проверьте свою новостройку.
💒👉❔👉📝👉🤦♂️
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши реплики в других статьях блога*
Понятно, что у всех своя голова на плечах. Но как-то непоследовательно вы информацию подаёте: то у вас грядущее падение ценника в каждом посту, то два поста подряд страшилки про недоступное жилье
Статья: Новостройки. Некие знаки будущих проблем.
Я предполагаю падение на 30%, правда не на декабрь 2021 года, а на декабрь 2022 года (если не будет очередных катаклизм). Все-таки рынок недвижимости инертный.
Статья: Ждать ли лавинообразного падения цен на жилье в новостройках до конца этого года?
Правительство, президент и общая ситуация неопределённости подталкивали потенциальных покупателей к ипотечной пирамиде. Теперь настало время её падения. Дело МММ живёт и процветает.
Статья: Тревожный август. Ситуация с продажами в новостройках Москвы.
Греф говорит очень осторожно. Припадут это типа 5%. Для застройщиков это погрешность. Вопрос в том, могут ли они упасть процентов на 30?!
Евгений, сто процентов согласен. Вчера ездил на металлобазу, в нашем городе она самая большая. Они же являются крупнейшим поставщиком цемента. Я покупал металл на гаражные ворота 2,7 на 2,7. Отдал 45 тысяч рублей.!!! Я о**ел. И это даже мягко сказано, я ваааще о**ел. Тонна арматуры 92000 рублей. Пусть они её себе в жопу закатают эту арматуру.
Я был в понедельник утром. Обычно там очередь за металлом и цементом, в понедельник самый пик, куча шаланд и грузовиков. Это центральная база. Вчера там никого. Пара частников типа меня, по мелочи берут. С кладовщиком разговорился, он сказал спрос упал процентов на 70. Частные стройки просто встали. Склады забиты, а никто ничего не покупает. Дерево ещё за пару лет вдвое подорожало. Куб бруса 23 тысячи. Кому он нужен за такие деньги? Я думаю никому. При этом ещё и денег у народа нет. Все в кредитах по уши. Так что в ближайшее время люди полностью охладеют к стройке, как к частным, так и к многоквартирным. Дефицита никакого давно нет. У каждого квартира, дача. У многих по нескольку квартир. Смысл от этой гонки какой? Цены на аренду упали ниже плинтуса, как коммерции, так и жилой, у всех давно всё своё есть.
Статья: Удар под дых застройщикам. Последние телодвижения банков убивают спрос.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
СКАЗКИ О ЖИЗНИ ПОД КРАКОВСКУЮ
живопись, масло, 60x50 см, 2007
Филипп Кубарев
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему:
* Тревожный август. Ситуация с продажами в новостройках Москвы.
* Застройщики Москвы наращивают объёмы строительства. Но кто это купит?
* Ждать ли лавинообразного падения цен на жилье в новостройках до конца этого года?
* Первичный рынок жилья и рекорды продаж. Лукавая цифра.
* Всесилие застройщиков закончилось. Экономические циклы им не по зубам.
* Обвал продаж в новостройках. Будут ли банки спасать застройщиков?
* Как застройщики воюют с ветряными мельницами. Не надоело?
* Новостройки. Летнее затишье, или стагнация на рынке? История в картинках.
* Падение спроса на новостройки – полбеды. Есть и другие черные метки застройщикам.
* Стагнация. Спрос на новостройки в крутом падении. Предварительные данные августа.
* Удар под дых застройщикам. Последние телодвижения банков убивают спрос.
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,