Этим летом России предрекли дефицит нового жилья — 20% застройщиков уходят с рынка. Мы заинтересовалось, что же происходит на рынке «первички» в Беларуси? Пандемия, рост цен на стройматериалы, почти полное отсутствие кредитования, санкции, падение доходов населения… Ситуация не самая удачная для белорусских застройщиков и их потенциальных клиентов? REALT выяснил у экспертов, что сейчас пользуется спросом, кто побеждает на рынке и какими финансовыми инструментами пользуются белорусы при покупке новеньких «метров».
Почему в России сокращается количество застройщиков? И как обстоят дела Беларуси?
Руководитель группы компаний «Престиж» Андрей Вариниченко рассказывает, что в России на рынок первичного жилья существенно повлиял принятый пару лет назад федеральный закон № 214. Суть его следующая: если раньше застройщики могли строить дома за деньги дольщиков, то сегодня до момента сдачи дома в эксплуатацию они не имеют права воспользоваться деньгами дольщиков. К тому же, у Центрального банка России есть определенные требования к строительным компаниям, обусловленные этим законом. И там все не так просто.
ЧКалининграде, Сочи, напротив, идет всплеск. Объекты бронируют уже на стадии котлована. Также спрос на первичное жилье в России идет в корреляции с классификатором жилья. Так, например, недвижимость класса «комфорт» и «бизнес» с удачной локацией раскупают очень быстро, — объясняет он.Чи
Руководитель «Твоя столица. Новостройцентр» Наталья Жалова рассказывает REALT, что в Минске тенденция по сокращению количества застройщиков уже прошла в 2015—2016 гг. и была обусловлена нововведениями в сфере законодательства о долевом строительстве.
— Во-первых, застройщику для привлечения средств дольщиков стало необходимо внести в строительство дома за счет собственных средств не менее 15% от стоимости строительства, определенной в проектной документации, и возвести не менее 2 этажей дома. Это было нужно, чтобы еще перед началом строительства дома отсеять тех застройщиков, кто не располагал достаточными финансовыми средствами и опытом для окончания строительства дома даже в случаях недостатка спроса со стороны покупателей и тем самым не допустить появления долгостроя.
По ее словам, в 2014 году было 128 новостроек на продажу, сегодня — 136. При этом количество застройщиков снизилось с 66 до 32. Подобное снижение обусловлено все тем же усложнением законодательных требований к девелоперам, работающим по механизму долевого строительства.
— Раньше, помимо отсутствия необходимости застройщиком вносить собственные средства в строительство, еще и порядок приобретения земельных участков под строительство был гораздо проще — без аукционов. В результате, на рынке присутствовало много малых застройщиков, в том числе и без достаточного опыта строительства, которые чаще строили дома-одиночки.
«Спрос на первичное жилье был стабильно высоким и таким же и остается»
В Беларуси высокий спрос на объекты с удачным расположением, считает Андрей Вариниченко. При этом мало застройщиков, которые сдают готовые квартиры и которые делают жилье класса «комфорт» и «бизнес». И иногда жилье класса «стандарт» застройщик выдает за «комфорт».
Наталья Жалова, в свою очередь, отмечает, что мониторинг рынка за последние 8 лет показал, что спрос на первичное жилье был стабильно высоким и таким же и остается.
— Другое дело, что в разные периоды последнего десятилетия, спрос трансформировался и изменялся. Базисным фактором покупки квартиры в новостройке всегда был эффект новой вещи. Пожалуй, человек всегда предпочел бы новую вещь вместо бывшей в употреблении. И на этот фактор идут надстройки из дополнительных.
Допустим, в начале 2010 года новостройки зачастую выбирали из-за экономической выгоды — на ранних стадиях строительства цены были значительно ниже вторичного рынка. В результате, это позволяло покупателям нивелировать свои риски ожидания окончания строительства, да еще и сделать на разницу в цене чистовой ремонт.
Чиряде случаев можно утверждать, что ценовой фактор не является для покупателей первостепенным. За обладание абсолютно новой и современной квартирой покупатели готовы платить немного больше, чем за «вторичку», в чем им очень помогают кредиты и рассрочка оплаты. При этом последний финансовый инструмент — на «вторичке» не найти, что также склоняет покупателей к новостройкам.