Покупка недвижимости на старте продаж - дело выгодное и потенциально прибыльное. Предположим кто-то купил себе квартиру в только строящемся доме и решил ее продать еще до того момента, как дом будет достроен. Это называется “переуступка”.
Давайте разбираться, как это работает, чем выгодно и какие риски в себе таит.
Юридическая база
На юридическом языке переуступка называется цессией. По сути правообладатель продает здесь не саму недвижимость - квартира еще физически не существует, а право требовать ее у застройщика.
Выгодная инвестиция или головная боль
На старте продаж цены на квартиры самые низкие. Чем выше стадия готовности дома, тем выше взлетает цена. Соответственно продавая квартиру по переуступке вы скорее всего получите прибыль.
Но иногда вопрос стоит совсем не в извлечении прибыли: могли измениться любые жизненные обстоятельства или вы просто захотели купить квартиру в другом ЖК. Не дожидаясь завершения строительства это можно сделать только по переуступке.
Однако не все так просто: в некоторых ЖК чтобы переуступить квартиру нужно получить согласие застройщика. Иногда он изначально запрещает переуступку квартиры или запрашивает комиссию за выдачу согласия.
Для покупателя это возможность приобрести квартиру на интересных условиях в желаемом объекте, в котором возможно уже нет свободных лотов, а возможно застройщик уже повысил цену.
Риски
Важно понять, по какой именно причине продавец отказывается от этой недвижимости. Возможно дело в проблемном объекте. Например, строительство сильно затягивается или застройщик нарушает свои же обещания.
Важно, что договор переуступки должен быть зарегистрирован в Росреестре. Отсутствие регистрации означает, что договор не заключен и квартира может быть переуступлена неограниченному кругу лиц.
Что касается застройщика, то существует риск того, что даже если сейчас у него нет проблем, они могут появиться в процессе строительства. Так он может, например, обанкротиться.
Возможные сложности
Переуступка ипотечной квартиры: придется сначала погасить ипотеку, а потом уже перепродавать права на недвижимость, потому что есть риск того, что банк не одобрит эту сделку.
Налог
Продавец в данном случае должен будет заплатить налог 13% от разницы в стоимости, так как это будет считаться его прибылью.