Покупая квартиру необходимо точно оценить ее метраж с нескольких точек зрения, выявить существующие несоответствия в документах на вторичку и проконтролировать условия о приобретаемой площади в ДДУ. Об основных моментах анализа указанной в документах площади мы расскажем ниже.
Для оценки площади жилого помещения принята следующая основная терминология:
1. Жилая площадь - это сумма площадей всех жилых комнат (гостиной, спальни, кабинета, детской комнаты и т.д.).
2. Общая площадь = жилая площадь + площадь всех иных помещений (включая санузлы, коридоры, кухню и т.д.), но без балконов и лоджий. Это основной показатель площади, который указывается в документах на право собственности.
Балконы и лоджии идут особняком - в общую площадь с 01 марта 2005 года они не входят (ранее они входили в подсчет общей площади с понижающим коэффициентом 0,5 для лоджий, и 0,3 для балконов).
Казалось бы, все предельно просто, и для поверхностной оценки объективности стоимости квартиры достаточно разделить ее стоимость на количество квадратных метров приобретаемой площади и сравнить с аналогичными предложениями в данном районе.
Но есть много нюансов подсчета и указания площади в различных документах, которые необходимо учитывать.
Лоджии и балконы "в подарок". Как мы писали выше, их площадь на сегодняшний день не засчитывается в общую площадь квартиры, то есть их "как бы нет" в ЕГРН. Площадь 30-тиметровой однушки и с балконом, и без балкона указывается одинаковой. При этом в реальности разница есть, и она должна учитываться в формировании рыночной стоимости. Наличие балкона дает огромное преимущество, которое стало особенно цениться после опыта перенесенных ограничений, связанных с пандемией. Поэтому необходимо также оценивать еще один параметр - полезную площадь, которая с учетом балконов, террас и лоджий может быть больше указанной в госреестре.
Общая площадь старых квартир иногда меньше, чем указано в старых документах. С 01 марта 2005г. государство убрало из подсчетов площадь балконов и лоджий, и с этого момента официальная (общая) площадь квартир с ними "уменьшилась". Но в старых документах, а также в ЕГРН могут остаться не актуальные данные, и это нужно внимательно изучать.
В аналогичных квартирах одинаковой площади одного дома может быть разная жилая площадь. Так может произойти в результате узаконенной перепланировки, когда, к примеру, комната увеличивается за счет коридора или кухня объединяется с гостиной.
В новостройках после ввода в эксплуатацию здания полезная площадь приобретаемой по договору долевого участия квартиры оказывается немного иной, и небольшая погрешность допустима. Но точные условия необходимо смотреть в конкретном договоре.
К примеру, договором с группой компаний "Самолет" предусмотрена погрешность в 1 кв.м.: если жилье оказалось в итоге больше в пределах 1 кв.м., этот метр идет вам в подарок, если наоборот меньше - вам не вернут деньги. Пересчет разницы в цене будет происходить только при отступлении оговоренной в договоре площади на более, чем 1 кв.м.
Важно проверять также расчет стоимости кв.м. при подписании договора долевого участия: для балконов и лоджий используются разные понижающие коэффициенты, то есть их стоимость должна быть меньше жилой. Отличить балкон от лоджии можно следующим образом: балкон выступает за пределы фасада здания, у лоджии имеется хотя бы с одной стороны боковая стена и она как бы утоплена в здание. К апартаментам понижающие коэффициенты не применяются.
Что делать, если площадь квартиры в ЕГРН и по данным БТИ не совпадает?
Изменения в информацию Единого государственного реестра недвижимости относительно площади квартир вносятся постепенно: к примеру, по мере поступления заявлений на регистрационные действия, на основании поступающих документов из суда, Земельного комитета и других госорганов.
Но в том случае, если вы хотите актуализировать данные в ЕГРН о площади вашего жилья, вы можете обратиться с соответствующим заявлением лично.
Для справки:
П.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ, определяющий методику расчета площади жилого помещения