Эта статья опубликована в моём блоге на "Эхе Москвы", но хочется, чтобы её увидело как можно больше читателей. Поэтому публикую её и здесь, на Дзене.
Ипотека — один из самых быстрорастущих сегментов банковского рынка в России и безусловный драйвер развития строительной отрасли. Но, если 2020 год отличался взрывным ростом ипотечных ссуд: их было выдано на 51% больше, чем в 2019 (в денежном выражении), то прогнозы на 2021 год не столь оптимистичны. Банкиры ожидают роста «плохих» кредитов, строители пытаются приспособиться к новой ипотечной реальности — без ипотеки под 6,5%.
В прошлом году причинами роста ипотечного кредитования стали:
· снижение ставок по рыночным программам банков на фоне общего смягчения денежно-кредитной политики
· реализация антикризисной льготной госпрограммы кредитования под 6,5%
· стремление граждан рассматривать недвижимость как источник сбережения средств.
Сейчас ипотечные процессы замедляются, и риски прошлого года переносятся на текущий год. В частности, независимые эксперты считают, что по итогам 2-го полугодия 2021-го года вероятно увеличение просрочки по ипотечным кредитам на 12–15%. Это связано, в том числе, с окончанием мягкой политики Банка России в отношении оценки качества розничных ссуд. Банковские же аналитики настроены более оптимистично: по мнению, например, ДОМ.РФ, на рынке есть серьёзные резервы для дальнейшего роста.
Какова вероятность реализации того и другого сценария?
Пессимистичный прогноз
С января 2021 года общий объём ипотечных ссуд составил около 4,8 трлн рублей, но кредитование растёт на фоне увеличения задолженности по жилищным кредитам и постоянного роста цены квадратного метра. Таким образом, сейчас в России сложилась неоднозначная ситуация: с одной стороны правительством предложены и реализованы меры обеспечения граждан жильем, с другой — вероятность роста просроченной задолженности граждан в случае, если экономическая ситуация в стране не стабилизируется, весьма высока.
Тем не менее, итоги 2020 года показывают, что в случае реализации негативных тенденций в экономике и существенных отклонений от данного прогноза государство с высокой вероятностью будет оказывать поддержку ипотечному сегменту как социально значимому направлению, чтобы даже в условиях кризиса не допустить его значительного сокращения.
Оптимистичный прогноз
Российский рынок недвижимости зависит от ряда внешних факторов, которые влияют на размер ключевой ставки и, соответственно, на размер ставок по ипотеке. Однако на сегодня покупка жилья всё ещё остаётся привлекательным вложением средств по ряду причин:
· Широкий выбор объектов недвижимости. Застройщики активно продают объекты, которые возводили в течение последних 2-3 лет. Сейчас количество новых строек намного меньше, следовательно, со временем выбор для покупателей тоже будет уменьшаться;
· Большой выбор ипотечных программ, в том числе, на льготных условиях (семейная ипотека);
· Пока ещё высокий процент положительных решений банков по ипотеке, что в перспективе может измениться;
· Выгодная инвестиция. С учетом роста цен на недвижимость покупка квадратных метров сегодня все ещё может стать рациональным вложением средств в долгосрочной перспективе (5-6 лет).
Сейчас банками обсуждаются меры по улучшению информирования заёмщиков для максимально взвешенного принятия решений о получении того или иного кредитного продукта. Таким образом, новая ипотечная реальность требует от всех участников строительного процесса: банков, застройщиков и покупателей – крайней внимательности к оценке собственных рисков, качеству приобретаемых объектов и ценовому фактору. Строить, продавать и покупать жильё сейчас можно только с широко открытыми глазами.
