Недалёкое будущее – это конец этого, начало следующего года. Спрос не восстановится, и застройщики начнут массово избавляться от квартир по любой цене. Кто этого не сделает, просто не выживет.
Вы считаете, такой сценарий нереалистичным?
Однако Игорь Комоцкий придерживается точки зрения, что все к этому идёт. Причём его точка зрения основывается на личном опыте, и поэтому, особенно ценна.
Ему слово:
Вы поймите. Себестоимость складывается из прямых и косвенных затрат.
Там и земля и всё прочее, я говорю за прямую себестоимость строительства здания. За которое его построит генподрядчик, по предоставленной ему исходно-разрешительной документации и проектно-сметной документации.
💒👉❔👉📝👉🤦♂️
В последнее время у некоторых застройщиков участились простои на стройплощадках. Это может свидетельствовать о серьёзных проблемах у них, в связи с началом кризиса на рынке.
Проверьте свою новостройку.
💒👉❔👉📝👉🤦♂️
(Продолжение статьи)
Ну, а земля, проект и все затраты на экспертизу и строй контроль, несёт Застройщик, что из его маржи составит не более 25%, а остальное получит Инвестор.
Просто личный опыт. Средний чистый выхлоп Инвестора в средней полосе РФ с 25-ти этажной свечки, 13 тыс. м2. жилой площади, как правило, составит от 100 до 250 млн. В зависимости от региона и конъюнктуры спроса.
В Москве очень выгодно строить! Мониторили в своё время. Вот что получается: стройматериалы дешевле, чем в регионах, на 10-14%, аренда техники, на 15-20%, выше только зарплата, но она, в объёме строительно-монтажных работ, составляет не более 10-12 % от стоимости объекта, а материалы составляют до 70%.
Хотя в Москве кусается земля. Но и здесь есть решение, которое сделает эту статью расходов, не затратной.
В столице единственное, что действительно удорожает строительство и снижает темпы, это песчаные грунты, требующие серьёзных инженерных мероприятий на стадии котлована (подпорные стенки).
В общем, реальные затраты не столь велики, в отличии от цен продаж.
Просто строительному бизнесу и всей вращающейся около него сырьевой индустрии в России, априори чуждо общемировое понятие обалденного показателя рентабельности в 16%, и срока окупаемости вложений - 6 лет.
Таковы, увы, наши современные реалии. Моё, сугубо личное мнение, нужно отменять полностью НДС и конкретно заниматься налогом на прибыль, исключая на государственном уровне сверхдоходы на всей цепочке от производителя до покупателя.
Если бы государство желало достичь цели, сделать мощный рывок в массовом обеспечении своих граждан доступным жильём, в пределах 36-40 тыс. руб. м2 за кв. м. (с учётом рентабельности застройщика в 16%), оно бы еще в придачу, к вышеизложенному, ввело не продажу, а передачу в аренду земельного участка для застройщика, но на период не более действия разрешения на строительство + максимум 6-8 месяцев на форс-мажорные ситуации, влияющие на сроки строительства. При этом, земельный участок необходимо оставлять в залоге у банков, дающим деньги застройщикам в рамках проектного финансирования. Если исключить стоимость покупки земли из затрат, себестоимость строительства, скажем в Москве, сильно бы снизилась.
И это абсолютно простой и быстрый процесс. Конечно, если это кому-нибудь нужно.
Я надеюсь, что новые (недавно заявленные) города, примерно по такой схеме и будут строиться. Если, конечно, это не будет очередной попил бюджета.
Рано или поздно, бизнес все равно поймёт, что, если он хочет остаться бизнесом, и не быть поделённым всякими "Шариковыми", ему придётся работать в рамках общепринятой в мире цивилизованной рентабельности.
Но это потом, а пока. То ли еще будет....
Мне кажется, в декабре-марте и за 50 тыс. отдать рады будут, чтобы просто выжить, и сохранить бизнес, если кто-то, что-то, еще будет покупать.
А так, думаю, что и 45 не предел, при себестоимости 42 на период января 2021 года.
Из-за эскроу-счетов, застройщики строят сейчас на кредиты банков, и любой месяц промедления строительства, это миллионные убытки на выплату дополнительных % банкам. И остаётся у них только один вариант: скорее строить и размораживать счета, продавая за любые деньги, ибо банк без продаж и получения средств от покупателей на эскроу-счета, просто так тоже долго застройщику давать деньги не будет.
Не найдут золотую середину, процентов 40% застройщиков к лету просто подадут на банкротство.
А вина всему этому, жадность строительной индустрии и перекупов.
Им, в конечном итоге, и аукнется. Пожировали. Пора и на диету.
А новые города будут строить по 35 тыс. за квадрат.
Автор: Игорь Комоцкий
Как думаете, реальный сценарий?
Каждый решает для себя сам.
Однако если вы задумались сейчас об инвестиции в жилую недвижимость, нужно помнить, что в это непонятное время нужно быть особенно осторожным, особенно если вы не считаете себя опытным инвестором.
Чтобы вам было проще сориентироваться в текущей ситуации, и не потерять свои деньги при неудачной покупке, советую вам посетить двухчасовой бесплатный семинар, где по полочкам расписаны все шаги, которые должен предпринять человек, задумавшийся об инвестициях в недвижимость. Два часа, которые вы проведёте с пользой для себя, перейдя по этой ссылке, - и вы избежите многих неприятностей и ошибок. Время такое, что нужно быть осторожным и благоразумным, пусть даже не своим, а чужим умом.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши реплики в других статьях блога*
Бедные-бедные застройщики.
Полтора года назад просили простимулировать спрос на новостройки.
Путин услышал, простимулировал - дал льготную ипотеку. Спрос пошёл.... цена выросла. Всё по законам рынка.
СХЕРА ЛИ????
То, что продавали в Мск за 7 млн, через месяц (!!!!) льготной ипотеки стало стоить 9 млн.
Темпы роста цен опережали всё, что только можно было.
Но при этом начали брать ипотеку даже те, кто и не собирался, потому что в этой стране дешеветь не может ни чего, а квартиры, сцуко, ну прям резко дорожают. Ну и банки надавали ипотек неблагонадёжным, потому что Путин приказал.
А за охеревшими застройщиками, пошли охеревать и поставщики стройматериалов. К этому лету древесина подорожала чуть ли не в 2, сцуко, раза. СХЕРА ЛИ????
И, вот неожиданность, этот всплеск остудил рынок каркасного строительства. Ну и последним гвоздём подоспели уже пеноблок и арматура.
Пусть горят они в аду, пусть банкротятся, пусть им выкручивают их золотые яйца. Вот вообще не жаль.
Если застройщики не научились за 30 лет вести бизнес адекватно и отличать вынужденную меру искусственной стимуляции (о которой они сами и умоляли) от должного профита - пусть валят лес! Ну или песок с цементом мешают.
Статья: Удар под дых застройщикам. Последние телодвижения банков убивают спрос.
Экспорт ограничен на 3 месяца) об этом я и писала, в общем. После отмены ограничений есть опасение, что опять пойдут вверх. Поэтому логично закупиться. Я не говорила, что цены на недвижку зависят от цен на материалы... вопрос сокращения издержек. Застройщики не ждут скачка цен на жилье.
Статья: Московские застройщики спешно сбрасывают метры. К чему бы это?
Цены на металл и стой материалы подняли и снижать не собираются и квартиры в цене снижаться не будут, все взаимосвязано. А вот объем строительства упадёт и спрос на жилье опять вырастет, а следом за ним и цены.
Статья: Падение спроса на новостройки – полбеды. Есть и другие черные метки застройщикам.
Хуснуллин хитро улыбаясь что-то ляпнул))) а что будет? К тому времени или падишах помрёт или осел сдохнет))))
Ставку ЦБ поднял чтоб снизить инфляцию. Те снизить цены. И в первую очередь на недвижимость. Ждемс. Захотят продать - снизят. Чтобы компенсировать рост процента.
Статья: Ипотека: прогнозы на осень. Это трэш!
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
МОРЕ ВОЛНУЕТСЯ
живопись, масло, 40x70 см, 2016
Дмитрий Лёвин
Другие заметки на эту тему:
* Как застройщики воюют с ветряными мельницами. Не надоело?
* Новостройки. Летнее затишье, или стагнация на рынке? История в картинках.
* Падение спроса на новостройки – полбеды. Есть и другие черные метки застройщикам.
* Стагнация. Спрос на новостройки в крутом падении. Предварительные данные августа.
* Удар под дых застройщикам. Последние телодвижения банков убивают спрос.
* Новостройки. Конец лета. Люди настроены на снижение цен (или, плетью обуха не перешибёшь).
* Похоже, к застройщикам начинает приходить понимание того, что роста цен больше не предвидится
* Новостройки. Санкт-Петербург. Лето. Падение спроса. И сезон отпусков здесь совсем не причём.
* Плохая новость для ипотечников. Слишком дорогая цена на нефть.
* На рынке новостроек осенью будет пасмурно. Первые звоночки.
* Московские застройщики спешно сбрасывают метры. К чему бы это?
* Новостройки: рост цен, вопреки падению доходов и спроса. Чудо, или шарлатанство застройщиков?
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,