Если потеряли возможность платить ипотеку, главное, - НЕ стоит отчаиваться. Важно помнить, что при потере возможности платить кредит есть два сценария:
- квартиру можно потерять;
- внимание! квартиру можно сохранить.
Рассмотрим сегодня, как все-таки жилье сохранить. Я спросила подписчиков в инстаграм, какой случай будем рассматривать: все единогласно сказали, что жилье хотят сохранить.
Вы спросите: "А что есть такие, что хочет добровольно жилье отдать??" Не поверите, но да.
Мне буквально на днях в инстаграм писал человек, который разводится и не может договориться с женой о продаже их ипотечной трешки. Так вот его вопрос был о том, как сделать так, чтобы при неплатежах по ипотеке квартиру отобрал банк (у его жены с несовершеннолетним сыном).
Во дела, думаю.
Что можно сделать, чтобы сохранить квартиру: ВСЕ легальные способы + один секретный совет (в конце)
Есть несколько способов, которые могут помочь справиться с этой ситуацией: банк обычно заинтересован в том, чтобы сохранить заемщика, если он не безнадежен.
Кроме того, у банка чаще всего нет ресурсов и желания, чтобы продавать квартиру с торгов, поэтому банк сначала будет пытаться договориться.
Не нужно скрывать от банка реальное положение дел: чем раньше он узнает о проблемах, тем раньше можно будет предпринять действия, чтобы спасти ситуацию.
Перед разговором с банком нужно изучить все договоры и собрать документы, которые могут пригодиться: справки о нетрудоспособности, документы о сокращении — все, что может объяснить финансовые трудности.
1 - Страховой случай: нетрудоспособность или другие проблемы со здоровьем
Если причина финансовых трудностей — нетрудоспособность или другие проблемы со здоровьем, можно изучить договор страхования. Если ситуация входит в число страховых случаев, следует связаться со страховой — в этой ситуации расходы лягут на страховую компанию. В страховой скажут, какие именно документы понадобится принести и как действовать дальше.
Если положение никак не объяснить страховым случаем, следует проверить, подходят ли другие варианты.
2 - Ипотечные каникулы - один из выходов, которые дает закон
Суть каникул: можно какое-то время не платить кредит или платить банку меньше. Максимальный срок — шесть месяцев. Долг во время каникул можно не платить, однако проценты за этот период продолжат начислять — их нужно будет заплатить позднее.
После каникул нужно вернуться к графику выплат, но общий срок кредита увеличивается на период кредитных каникул. Ипотечные каникулы никак не грозят квартире и не портят кредитную историю, а заемщик сам выбирает, что сделать: отменить платежи или уменьшить их.
Право на ипотечные каникулы появилось с 31 июля 2019 года — до этого заемщик мог попросить о подобных каникулах, но окончательное решение было за банком.
Теперь банк обязан дать каникулы, если все условия закона выполняются. Вот какие это условия.
1) Кредит взят физическим лицом
Только физическим лицам дают ипотечные каникулы. Индивидуальным предпринимателям и юрлицам каникулы не полагаются.
2) Кредит выдан на покупку жилья
Все кредиты на покупку апартаментов, гаража или офиса не считаются. Даже если под них заложено жилье.
3) Сумма кредита — до 15 000 000 Р
Меньше — можно, больше — нет.
4) Под кредит заложено единственное жилье
Единственным жильем считается единственное пригодное для жизни жилье или права по ДДУ. В расчет принимаются не только квартиры, но и комнаты, жилые дома и даже доли в жилых объектах.
Жилье в аварийных домах не будет учитываться — оно не пригодно для постоянного проживания. Для общей собственности имеет значение норма предоставления жилья.
Именно ее будут учитывать, когда будут определять единственное жилье: если помимо новой ипотечной квартиры есть доля в праве общей собственности и она меньше нормы предоставления жилья, то новая квартира считается единственным жильем, а такая доля не помешает попросить об ипотечных каникулах.
Если вы хотите найти нормы для своего города, нужно искать решения местных властей с темой «Об установлении учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления».
5) Заемщик просит ипотечные каникулы впервые
Право на ипотечные каникулы можно применить только один раз за время действия договора.
6) Заемщик попал в трудную жизненную ситуацию
И это не любая трудная ситуация, а только описанная законом. Их всего пять.
Все перечисленные ситуации надо подтвердить документами — банк проверяет их вместе с заявлением и отвечает в течение пяти рабочих дней. Если понадобятся дополнительные документы, банк запрашивает их в течение двух рабочих дней.
Другие сложные обстоятельства не дают право на ипотечные каникулы, но всегда можно обратиться в банк и предложить другие способы решения ситуации.
Когда заемщик оформляет ипотечные каникулы, нужно держать руку на пульсе. Случается, что банк неправильно передает информацию в бюро кредитных историй, а потом у заемщика возникают проблемы.
3 - Реструктуризация долга
Этот способ подойдет, если не получается претендовать на ипотечные каникулы. По договоренности банк может реструктурировать долг по кредиту. Реструктуризацией называют любое изменение условий кредита: например, уменьшают платеж за счет увеличения срок кредита, изменяют валюту кредита или срок погашения долга.
Некоторые банки размещают на своих сайтах раздел о реструктуризации, где пишут о возможных вариантах, конкретных ситуациях, когда банк готов идти навстречу заемщику, и документах, которые понадобится собрать. Если на сайте нет такой информации, стоит задать вопрос напрямую: позвонить или написать на почту или в чат.
Когда заемщик договорился с банком о конкретном варианте, нужно подписать документы об этом — банк выдаст новый график платежей, которого надо придерживаться.
4 - Поддержка государства
АО "Дом-рф" проводит государственную программу поддержки заемщиков, которые попали в тяжелое финансовое положение. Если банк участвует в этой программе, а заемщик относится к одной из четырех поддерживаемых категорий, есть дополнительная возможность получить от банка новые условия кредита. Использовать это право можно только один раз и не больше чем на 1,5 млн рублей, за исключением отдельных случаев.
Рассчитывать на такую поддержку могут:
- Родители, опекуны или попечители несовершеннолетнего ребенка или нескольких.
- Ветераны боевых действий.
- Инвалиды или родители детей-инвалидов.
- Те, у кого на содержании находится иждивенец до 24 лет на очной форме обучения.
Есть и дополнительные условия для предоставления такой поддержки.
1) Количество жилья
Заложенная квартира — единственное жилье. При этом заемщик вместе с членами семьи — супругом и несовершеннолетними детьми — могут совокупно владеть долей в праве на другое жилье, но не больше чем 50%.
2) Размер жилья
Ипотечная квартира должна быть не больше определенной площади: однокомнатная — не больше 45 м², двухкомнатная — не больше 65 м², для квартир больше чем с двумя жилыми комнатами площадь ограничена 85 м².
3) Срок кредитного договора
Кредитный договор должен быть заключен не позднее чем 12 месяцев назад. Исключение — кредиты, которые выдали, чтобы полностью погасить ипотечный жилищный заем, полученный не меньше чем за 12 месяцев до заявления о реструктуризации.
4) Размер доходов
Совокупный доход семьи (созаемщиков) снизился настолько, что в последние три месяца после выплаты ежемесячного платежа на каждого члена семьи остается меньше двух местных прожиточных минимумов. При этом размер ежемесячного платежа должен был увеличиться не меньше чем на 30% по сравнению с тем, что был при заключении договора.
Прожиточный минимум на душу населения в регионах России в 2021 году (просто, вдруг тоже об этом не знали и удивитесь цифрам, как и я)
- Москва = 18029 руб
- Санкт-Петербург = 11910,40 руб
- Краснодарский край = 11397 руб
Например, семья из двух взрослых работающих москвичей с несовершеннолетним ребенком в январе 2021 года зарабатывала 150 000 Р — каждый по 75 000 Р.
Из них 35 000 Р уходило на платеж банку. Но в феврале одному из супругов урезали зарплату на треть, с февраля до июня 2021 года их ежемесячный совокупный доход — 125 000 Р.
После выплаты банку у семьи остается 90 000 Р на троих — по 30 000 Р, то есть меньше, чем два прожиточных минимума в Москве.
Если при этом соблюдаются другие требования, которые необходимы, чтобы получить господдержку, семья может подать заявление.
Обращаться нужно непосредственно в банк: он рассмотрит заявление с документами и примет решение. А если одно или два условия из перечисленных не соблюдаются, то решение принимает специальная межведомственная комиссия. Если принимается положительное решение, то вот что должен предусматривать договор о реструктуризации долга:
- Долг снизят на 30% от остатка, но не больше чем на 1,5 млн рублей.
- Могут изменить валюту договора на рубли.
- Снизят ставку кредита: для валютных договоров — до 11,5%, а для договоров в рублях — до ставки, действующей для ипотечных кредитов на дату заключения договора о реструктуризации.
- Освободят от неустоек, которые еще не были выплачены.
Подробно прочитать о программе можно в постановлении правительства, а узнать о банках, которые участвуют в программе, — на сайте «Дом-рф».
5 - Пересмотр бюджета и поиск дополнительных доходов
Можно пересмотреть свой бюджет и подумать насчет источника дополнительных доходов. Главное, чтобы у такого дохода не было дополнительных обременительных условий, например стартовых вложений, и они не были высокорискованными.
Вот несколько вариантов, которые стоит оценить.
1) Сдать заложенную квартиру
Это самый очевидный способ получить деньги в сложившейся ситуации. Если можно сдавать ипотечную квартиру и жить в другом месте, хотя бы временно, это может стать выходом из ситуации.
Квартиру можно сдать ненадолго — до тех пор, пока финансовые дела не наладятся, а доходы от этого отправлять на погашение кредита. Но сдавать квартиру зачастую можно только с согласия банка — лучше сначала проверить условия договора.
2) Сдать другую недвижимость
Если есть другое жилье или нежилая недвижимость, можно сдавать их: могут пригодиться и гараж, и дача, и машино-место.
3) Продать что-нибудь ненужное
Можно продать не только машину и гараж, но и что-то поменьше: мебель, без которой можно прожить, технику, которой давно не пользуетесь, а может, у вас залежался какой-нибудь антиквариат или коллекционные вещи. Если очень важно сохранить квартиру и не копить долг, лучше избавиться от лишних вещей и использовать эти деньги для погашения кредита.
4) Сократить расходы
В сложной финансовой ситуации стоит одновременно ограничить расходы и найти дополнительные доходы. Можно пересмотреть свой бюджет и последние траты: многие банковские приложения позволяют отследить, на что именно уходят деньги, что из этих расходов можно отменить, а что уменьшить.
Стоит ограничить себя в расходах, без которых можно обойтись или прожить какое-то время, или отложить их до лучших времен, если есть такая возможность. Придется немного потерпеть, но сэкономленные деньги позволят сохранить и квартиру, и хорошую кредитную историю.
5) Сменить работу на новую с достойной оплатой (она существует)
Где? А если нет опыта? Тинькофф входит в ТОП-3 лучших работодателей России по версии Forbes: современная компания, без бюрократии, работа с комфортом из дома или в офисе, а главное для ипотечника - достойная зарплата (даже без опыта).