То, что банки массово обманывают клиентов ипотечного кредитования догадываются многие, но мало кто знает как с этим бороться, да и нужно ли?
Любое обязательство, особенно кредит, для обычного человека - стресс. В состоянии стресса становится сложным трезво оценить все варианты и последствия финансовой операции. Обычно люди думают, что удача их не оставит и они "по честному" вернут деньги банку, останутся в квартире и все будет замечательно. Однако, ипотека дело длительное. На протяжении всего периода платежей может произойти совершенно разное и трудно предсказуемое событие.
В данной статье мы разберем наиболее типичный случай занижения стоимости квартиры со стороны банка, а главное, к чему это приводит с годами.
Занижение стоимости в пользу банка делают "аккредитованные оценщики". Причина очевидна - банк пытается обезопасить себя в ущерб клиенту, т. к. если субъект не будет оплачивать долг, банк выставит квартиру на продажу. Соответственно, банку выгодно продать ее как можно быстрее, и желательно за сумму остаточного кредитного обязательства, и желательно, что бы дебитор еще остался должен. С этой целью "аккредитованные оценщики" получают вознаграждение от банка и выполняют его жульнические требования. Вот и получается, что сумма кредита высокая, проценты не маленькие, но когда случается непоправимое с финансовыми обязательствами - ценовые риски перекладываются на клиентов и сумма для погашения кредита от продажи квартиры, сильно заниженна уже на стадии получения ипотеки.
Не все знают, что закон 135-ФЗ «О защите конкуренции» не оспаривает необходимость проведения оценки, но в нем нет положения, что это должен делать оценщик только банка. В нем есть положение, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта и делать оценку должен специалист имеющий соответствующие сертификаты.
Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.
В среднем один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется до 10 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.
Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости. Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку.
Однако, у банков есть практика аккредитации оценщиков. Банки сотрудничают с оценщиками, не обремененными лишними мыслями о совести и отчеты от них принимаются без замечаний. Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную банком компанию.
Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой. Банк же платит за оценку только в исключительных случаях, и только своим. Обычно банки обкладываются разного рода внутренними документами и включают такие обременения в ипотечный договор.
Аккредитованные банком оценщики часто еще делают переоценку в сторону увеличения стоимости той же квартиры, например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. И здесь, нужно быть очень осторожным, когда вступаете в споры с банком. Дело в том, что оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения. Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора. В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.
Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но банки всегда подводят к решению - обращаться к аккредитованным ими компаниям.
В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов. Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.
Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.
Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.
Удачи Вам в деле личного повышения качества уровня жизни. Не идите на поводу банков, боритесь за справедливую стоимость квартир.
Пишите в чат, присылайте свои истории, мы их опубликуем и постараемся помочь с советом или консультацией.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, КЭН, профессор.
Регистрация в «Едином реестре судебных экспертов РФ» № 7805050086
Санкт-Петербург 2021 год.
Если есть вопросы, я всегда готов на них ответить в чате о юридической консультации по ссылке.