Важной частью жизни каждого взрослого человека является недвижимость. Есть люди, которые предпочитают покупать, есть люди сторонники аренды квартир и домов у каждого человека в жизни, свои задачи и результаты. Получение удовольствия от того где ты живешь, является частью благополучия нашей жизни.
Некоторым интересно как же устроен рынок недвижимости в других странах? Новый цикл статей о недвижимости за пределами России написан специально, что бы помочь разобраться с важными и интересными вопросами: возможной иммиграции, владением объектов для проживания и получения арендной ренты. Главные принципы, которые, лежат в основе материалов это - информация получена от настоящих живых людей, проживающих в стране о которой пойдет рассказ и как можно больше проверенных фактов. Будут описаны настоящие существующие объекты и добавлены ссылки на источники информации заслуживающие доверия. Буду рад ответить на все появившиеся у читателей вопросы, пожалуйста, задавайте их в комментариях. Первой страной, о которой пойдет рассказ, будет Швейцария. Далее информация от резидента.
С уважением Владимир Лазарев @vlad_caskovets
По итогам 2020 года только 40% домохозяйств, в Швейцарии владеют недвижимостью, в которой проживают. Это самый низкий показатель среди всех европейских стран. Причины: дороговизна недвижимости и её содержания, налоги, отсутствие мобильности при изменении жизненной ситуации.
Корона вирус ощутимо ударил по среднему классу – многие потеряли свой доход частично или полностью. В результате квартиры на сдачу в новых домах подолгу стоят пустыми.
Пример из жизни: мы живем в деревне Эггерсрит, 15 минут от крупного города Санкт-Галлен. Здесь живут многие, кто ежедневно ездит в город на работу, строятся новые дома с квартирами под сдачу. Я приехала сюда в декабре 2020 и до сих пор (а уже август) вижу объявления на фасадах 2 новых домов о том, что в них сдаются квартиры. Причина: стоимость аренды в новых домах гораздо выше, чем новые возможности среднего класса (в частности, за 3,5 комнаты в новостройке просят 1900 франков в месяц, в то время как в более старом доме - 1400 франков).
С другой стороны, верхушка среднего класса и обеспеченные люди, стремясь защитить свои сбережения от нулевых и порой негативных банковских ставок, выбрали инвестиции в недвижимость. Повышенный спрос и ограниченное предложение (в Швейцарии много гор и не везде можно строить) привели к росту цен на жилье. Даже старый фонд, который не ремонтировался десятилетия, продается по завышенным ценам.
Пример из жизни: в прошлом году моя подруга с мужем купили дом, построенный 50 лет назад, купили сразу, и не торгуясь, потому что он им понравился, чтобы дом не ушел к другим покупателям (на просмотр стоят очереди). Придя в банк за ипотекой, они получили кредит не на всю стоимость дома, а на рыночную, которая оказалась ниже. В результате им пришлось доплатить разницу из своего кармана плюс вложиться в ремонт (так, проводку в доме делал 50 лет назад сам владелец, что сейчас невозможно – только сертифицированные компании могут этим заниматься, иначе страховая компания не даст денег в случае поломки).
Какой размер налога на прибыль со сдачи недвижимости в аренду?
Правовой основой для налогообложения является федеральный закон Швейцарии с информацией о прямом федеральном налоге (DBG; статья 32). Согласно закону, как повторяющийся, так и разовый доход от недвижимости облагается подоходным налогом. Это касается как коммерческих, так и частных арендодателей. Кроме того, даже если вы временно сдаете недвижимость в аренду, вам придется платить налог с дохода. Здесь решающее значение имеет получение арендной платы.
В Швейцарии федеральное правительство всегда взимает «прямой федеральный налог», также известный как подоходный налог. Кроме того, отдельные кантоны также рассчитывают подоходный налог в форме «государственного налога». Кроме того, существует «муниципальный налог» муниципалитетов. И государство, и муниципалитеты используют налоговые ставки в качестве ориентиров, в то время как кантоны вправе сами определять тарифы.
Ставка налога прогрессивная. Чем больше вы зарабатываете на своей собственности, тем выше будет ваш налог на доход от аренды. Вы можете увидеть обзор различных налоговых ставок для налогообложения арендной собственности в Швейцарии на специальном сайте калькуляторе.
Личные факторы, такие как семейное положение, количество детей, место жительства, имеют важное влияние на ставку налога. Ниже пример расчета налогообложения арендного дохода:
Как облагаемое налогом лицо, вы всегда должны платить налог со своего общего дохода за весь год. Общие налоги варьируются в зависимости от кантона и муниципалитета. В следующем примере расчета вы можете увидеть, как это может выглядеть:
Годовой доход мистера X составляет 60 000 франков. Он также владеет недвижимостью, которую сдает в аренду. В результате он зарабатывает дополнительно 14 000 франков в год. Следовательно, он должен указать 74 000 франков в своем подоходном налоге.
Следующие факторы влияют на налоговую ставку г-на Х:
семейное положение, резиденция, вычитаемые расходы
Налоговая ставка в размере 7128 швейцарских франков может возникнуть, если г-н X живет в Цюрихе, холост и бездетен, не имеет религиозной принадлежности и потратил 2000 швейцарских франков на содержание недвижимости в 2019 году. В этом примере расчета налоги делятся следующим образом:
Кантональный налог: 2890 франков.
Муниципальный налог: 3439 франков
Церковный налог: 0 франков
Налог на персонал: 24 швейцарских франка.
Прямой федеральный налог: 775 франков
Рекомендация: налоговый калькулятор Федеральной налоговой администрации поможет вам определить сумму ожидаемого подоходного налога.
Что я могу вычесть из своего налога на доход от аренды?
Как арендодатель вы должны платить налог с дохода от аренды, но вы также можете вычесть из налога различные расходы. Следующие пункты особенно важны для экономии налогов:
Расходы на техническое обслуживание: эксплуатационные расходы, которые вы, как арендодатель, должны оплатить, относятся к этой статье затрат. Сюда входят меры по сохранению стоимости, плата за вывоз мусора и канализации, а также, в зависимости от кантона, часто также уход за садом.
Затраты на ремонт недавно приобретенной недвижимости: новая недвижимость, которую вам сначала нужно отремонтировать, является привлекательной с точки зрения налогообложения. Потому что вы можете вычесть большую часть расходов при аренде в качестве частного лица, поэтому вам больше не придется платить налоги с дохода от аренды.
Административные расходы: Администрирование третьими сторонами, которое часто используют частные арендодатели, также не облагается налогом. Это также включает компенсацию смотрителю и расходы на взыскание долга.
Проценты по ипотеке: эти расходы часто становятся содержанием.
Как частный домовладелец, вы также можете вычесть страхование жилья из налога.
Брокерские и листинговые расходы: расходы на повторную сдачу недвижимости в аренду - это общие расходы, которые могут принести вам налоговые льготы.
Такие расходы, как банковские сборы, телефонные расходы, почтовые расходы: сохраняйте квитанции даже на «меньшие» расходы, поскольку они быстро накапливаются до значительной суммы.
Инвестиции в энергоэффективность: расходы на энергоэффективное отопление или современные изоляционные окна можно вычесть из налогов. Важно, чтобы инвестиции служили для экономии энергии и защиты окружающей среды.
Однако обратите внимание, что вы можете вычесть из налога только работу, направленную на сохранение стоимости. Налоговая служба не признает меры по добавлению стоимости, такие как расширение зимнего сада или строительство бассейна. С другой стороны, новые кровельные покрытия или ремонт служат для поддержания стоимости и могут соответственно вычитаться из налога. С другой стороны, вы можете уменьшить налогооблагаемую прибыль от недвижимости в случае работ по добавлению стоимости, когда собственность будет позже продана. Так что сохраняйте счета за работу, чтобы воспользоваться ими позже.
Налоги в зависимости от типа аренды:
Сдача внаем: с классической сдачей внаем вы сами не живете в собственном доме. Таким образом, вам не нужно рассчитывать вмененную стоимость аренды в виде налогов.
Сдача в аренду близким родственникам: в зависимости от кантона, если у вас низкая арендная плата, которая ниже вмененной стоимости аренды, вам, возможно, придется платить налог на вмененную стоимость аренды вместо дохода от аренды. Таким образом, вы в конечном итоге платите стандартную налоговую ставку.
Аренда через онлайн-платформы: при аренде на ежедневной или еженедельной основе через такие платформы, как AirBnB, доход также считается доходом. Имейте в виду, что часто к этому добавляется муниципальный туристический налог. В налоговой декларации вы можете вычесть время, в течение которого недвижимость была сдана в аренду, из вмененной арендной стоимости.
Сдача в совместное владение: для кондоминиумов и другой совместной недвижимости применяются те же налоговые правила, что и для другой собственности.
Субаренда: поскольку здесь вы не получите никакой прибыли, но вам помогут в оплате аренды, вам не нужно указывать субаренду.
Курс швейцарского франка = примерно 80руб (на момент написания статьи)
Продолжение следует...
Специально для дайджеста Wellbeinglife
Фото предоставлены Владиславом Соколовым