“Покупаешь квартиру на стадии котлована за пятьсот тысяч, продаешь за миллион, полмиллиона профит” – так рассказывали про переуступку лет пятнадцать назад. Причем, чем более мутным был объект вложения средств, тем больше прибыль. Задача инвестора была верно понять, достроят все же этот дом или нет.
Таких доходов уже нет и в помине, да и вложения в строящуюся недвижимость с переходом на эскроу-счета стали гораздо менее рискованным делом. Но и доходы тоже уменьшились. Число инвестиционных покупок новостроек снижается с каждым годом.
Однако на пике спроса, совпавшего с карантинным ажиотажем и господдержкой ипотеки, многие напокупали квартир, которые по зрелом размышлении не так уж им и нужны. Еще бывает, что у незадачливых инвесторов нет желания тянуть ипотечное ярмо ближайшие тридцать лет. Так или иначе, люди начинают задумываться о переуступке права требования на квартиру.
В чем же заключается эта переуступка? Самое важное, что нужно знать: продать объект по договору о переуступке права требования можно только до введения дома в эксплуатацию.
Потому что пока это не произошло, дома фактически нет – а, значит, и собственности тоже нет. А вот если дом ввели в эксплуатацию, то вы становитесь собственником и сможете продать квартиру только по обычному договору купли-продажи, заплатив 13% налог или подождав пять лет. Так что продавцу лучше поторопиться.
Что нужно знать, если вы хотите купить квартиру по переуступке, чтобы не испытывать потом горьких сожалений?
Самый главный страх дольщика – задержка сроков строительства. Покупатели, будьте бдительны: уж не потому ли продается эта квартира, что продавец что-то знает об этом объекте, чего пока не знаете вы?
Также нужно понимать, что если по какой-то причине вы захотите расторгнуть ДДУ, то вам вернут только указанную в нем сумму. Следите за руками: инвестор купил новостройку на стадии котлована, а вы покупаете, когда дом почти достроен. Конечно, цена этой квартиры будет уже выше процентов на тридцать.
Только вот застройщика совершенно не касается, сколько вы заплатили за переуступку. Он вернёт вам только ту сумму, которая написана в договоре.
Так что будьте тверды и уверены в своих действиях, если не хотите потерять деньги просто так.
Дальше – больше. При заключении договора с застройщиком вам нужно проверить только его документы. А при переуступке придется также проверить, были ли все выплаты произведены вовремя, нет ли у вашего продавца долгов, ведь после переуступки прав долги тоже перейдут к вам.
А еще стоит проверить, не было ли право требования ранее уступлено другому лицу. Было очень много случаев, когда у одной квартиры оказывалось несколько хозяев.
Помните, что обычно требуется согласие застройщика на переуступку, так что нужно будет его получить.
В копилку ужасов нашего городка можно положить историю, когда подрядчик, переуступающий вам квартиру, должен был провести для застройщика определенные работы, но не произвел их, и поэтому квартира возвращается застройщику. Не пожалейте денег на юриста, который сможет сделать полную проверку. Как правило, риелтора для этого недостаточно, они не копают так глубоко.
Финансовые расчеты должны производиться только после государственной регистрации сделки. Мошенники могут обманным путем получить от вас деньги при подписании договора и удачно потерять паспорт, а в итоге вы останетесь и без денег, и без квартиры.