Читатель пожелал остаться неизвестным. А вопрос поставлен интересно. Потому что рынок первичной недвижимости давным-давно поменялся.
Так, сейчас оппенинг, а потом будем разбираться.
Для понимания контекста пройдемся по шпалам истории.
Нашему родненькому рынку новостроек от силы лет 30. Когда пришел капитализм, никто особо-то не понимал как и чего делать с точки зрения закона. С советского времени остались типовые проекты застроек, которые потом были адаптированы под новые условия. Юридической базы как таковой не было, а закон об ипотеке вообще приняли только в 1998-ом.
Вылилось все в то, что рынок стал развиваться. Либо дома строили, либо по телику показывали обманутых дольщиков Социальной Инициативы (в том году писал). Поэтому потребность покупателей основывалось на базовом – лишь бы построили.
Правительству в ногу не уперлась подобная ситуевина, поэтому был принят 214 ФЗ. Помимо гарантий, которые работают до сих пор, он еще и защищал дольщика от двойных продаж, до 2006 года в этом была реальная проблема.
К 214-ФЗ застройщики по-началу отнеслись с пробуксовкой. Поскольку при такой форме деньги дольщика надо было тратить по факту только на проект. При типе ЖСК (жилищно-строительный кооператив) поступающие финансы могли направиться на любой другой объект застройщика или на кипрские счета.
Вот смотрите, древний артефакт.
Вроде бы все начало устаканиваться. Косяки были преимущественно точечными, перспектива получить кучу обманутых дольщиков вроде как стала угасать. Но появился Норманн (там тоже интересно, почитайте). И вот после их делишек заговорили как раз о том, чтобы ввести счета-эскроу.
Во время пандемии застройщиков освободили от штрафов за срыв сроков до 2021 года. Хотя льготная ипотека, наоборот, стимулировала делать все вовремя. Да и избыточные строительные нормы уже сняли для ускорения возведения объекта.
Что из всего этого следует? Во-первых, совсем свинячих застройщиков со временем не останется, система выстроена подобным образом, что дольщик сможет свои деньги вернуть (благодаря эскроу). Во-вторых, само понятие «надежность» должно сместиться в сторону того как застройщик строит.
Проверяем застройщика
Итак. Мы выбрали жилой комплекс и он нам нравится.
Идем по пунктам:
- Смотрим рейтинг застройщика
2. Заходим на сайт выбранного объекта и изучаем проектную декларацию. По 214-ФЗ они должны выкладываться в открытом доступе (бум).
Проектная декларация может показать насколько отличается реклама или слова менеджера от реальности. Разрешение на строительство как бы показывает нам, что «Да, именно этот застройщик здесь должен строить».
3. Все доки должны проходить регистрацию и отсвечивать. На всякий случай берем номер проектной декларации и проверяем здесь.
И вот далее мы видим краткую сводку:
И также самое интересное:
Дополнительно проверяем каким банком аккредитован застройщик. Они дают свои деньги на стройку и вряд ли хотят их потерять.
То есть, все можно проверить самостоятельно. Финальный пункт.
4. Качество строительства. Дело в том, что разделение на эконом-комфорт-бизнес классы у нас размыта из-за критериев оценки. Например, новостройка с признаками повышенного комфорта на окраине Питера может считаться экономом, поскольку далека от центра.
На практике у каждого застройщика свое видение. Поэтому самым лучшим вариантом будет полазить по группам дольщиков прошлых аналогичных проектов и почитать, что люди писали во время приемки. Вот примерно то же будет ожидать и в выбранном объекте. Особенно актуально, если одна очередь строительства жилого комплекса уже сдалась.
Итоги
Недавно слушал прямой эфир от одного крупного застройщика. Там была очень интересная мысль. Почти дословно:
Как бы вы проверяли застройщика на надежность? Пишите в комментариях!
Да пребудет с вами вычет!