Мы любим мечтать, путешествовать, отдыхать. Путешествия для нас стали необходимой частью жизни. Узнавая новые страны, мы развиваемся. Дома, мы мечтаем частицу наших эмоций принести и показать друзьям. В этот миг рождается первый шаг к желанию создать новое, что сможет передать впечатление от увиденного! Где через еду, сервис, услуги, дизайн и цвет можно рассказать про пережитые эмоции. Да, гостиница, подходит лучше всего!
Идея - это хорошо. А что стоит идея?
Любая бизнес идея - это инвестиции! Сроки окупаемости и получения дохода. Поэтому, любая мечта имеет свою цену.
Возьмем стоимости инвестиций на один гостиничный номер проекта (учитывает все общие помещения в гостинице). Это международная практика оценивать все затраты на гостиницу, на номер:
- 5 звезд - от 300 000 $;
- 4 звезды - 140 000-200 000 $;
- 3 звезды - 90 000-130 000 $;
- 2 звезды - 50 000-60 000 $.
Стоимость строительства гостиницы зависит от уровня сервиса и количества звезд, категории гостиницы (городская, загородная, апарт-отель) и сколько гостиничных номеров будет в отеле: 20, 40, 60 или 200 номеров.
Начинаем считать
Поиск, оценка и покупка земельного участка (возможно здания под реконструкцию или реновацию). Подключение коммуникаций, дорожное полотно, разрешительная документация, процедуры согласования.
Оцениваем участок (категория земли, земельный налог), объем строительства и вид девелопмента. Это подготовительный этап.
Стадия разработки концепции
Проводим маркетинг территории, формируем параметры будущей гостиницы (состав услуг, уровень сервиса, гостиничные номера, инфраструктура). Готовим архитектурную концепцию и мастер-план. Разрабатываем бизнес-план. Он необходим для принятия инвестором решения (на основе полученных показателей) о реализации проекта и для банков (получение кредита на строительство). Стоимость этого этапа составляет от 450 000 рублей до 2 500 0000 млн.
Важность стадии концепции в том, что именно на этом этапе рассчитываются все параметры проекта (EBITDA, ADR, IRR, NPV, PP) и инвестор проекта принимает решение, идти ему за своей мечтой или нет.
Маркетологи формируют концепцию будущего отеля (количество номеров, уровень инфраструктуры), архитекторы разрабатывают проектную документацию (планировка, фасад, стилистика), девелоперы реализуют проектное управление. Комплект документов стоит от 600 000 рублей до 4 000 000 млн.
Архитектурное проектирование
Идея с белого листа превратится в реальный проект, когда архитекторы создадут проработанный в деталях проект. Определят основные и вспомогательные объемы проекта. Разработать проектную документацию можно от 950 рублей до 3 800 за квадратный метр (состав и виды работ нужно уточнять).
Строим гостиницу
Конструктивная часть здания отеля, сравнима со стоимостью строительства с обычными коммерческими зданиями. Различия начинаются на уровне инженерных решений и отделочных материалов.
Для малого отеля достаточно стандартных решений (отопление, электричество, водоснабжение, канализация). Гостиница высокой категории потребует систему вентиляции и кондиционирования, смарт тв, систему контроля доступом, лифтовое оборудование (в том числе и для маломобильных групп), АСУ систему. Затраты на инженерные решения могут составить от 30-40% бюджета строительства.
Комплектация гостиницы
Цена комплектации зависит от дизайн-проекта и уровня используемых материалов в проекте. Можно назвать базовую стоимость, ниже которой не опуститься - это 14 500 рублей за метр.
Для примера: комплектация номера категории "Стандарт Улучшенный" составит 386 000 рублей (23 кв.м., уровень 3 звезды). Средняя стоимость комплектации одного номера отеля 3* - от 400 000 до 900 000 рублей.
Комплектация и решения, полностью должны работать на целевую группу гостей, которую определили на стадии концепции. Цена номера продажи и уровень комплектации - это параметры которые напрямую влияют на окупаемость создаваемого проекта. В этом случае необходимо выдерживать четкую линию принятой концепции. А дизайнеры помогут сформировать необходимый дизайн проект гостиничных номеров и общественных зон, что бы поддержать визуально ваш концепт.
Открытие гостиницы
Пусковой комплект, это те расходы, о которых вспоминаешь в последний момент и которые могут быть значительными. Плюс затраты на запуск и открытие гостиницы, которые зависят от ваших возможностей и фантазии.
Несколько месяцев до открытия (лучше пол года)
- Делаем сайт. Социальные сети. Подключаемся к системе он-лайн бронирования. Разрабатываем тарифную политику. Начинаем рекламу и PR. Готовим рекламную продукцию. Размещаем наружную рекламу и указатели. Бюджет составить от 1,5 -2,5 миллиона рублей;
- Подбор персонала и его обучение. Внедрение стандартов сервиса и обслуживания. Линейный персонал выходит за месяц до открытия;
- Подготовка процедур и стандартов работы. Разработка юридических и финансовых схем работы.
- Первые закупки расходных материалов - мыло, шампуни, чистящие средства, туалетная бумага, вода;
- Настройка ИТ для управления гостиницей, он-лайн модуль, картридер, оплата картами, оплата дополнительных услуг;
- Праздник-праздник! День открытия гостиницы стоить дорого - в зависимости от количества и уровня гостей и вашей гордости за мечту!
Когда выйдем в ноль?
Ответ зависит от того, когда вы начали подготовку к открытию (когда вошли в первый сезон) и как качественно продаете услуги гостиницы. Опыт говорит, что до нуля нужно от 3 до 8 лет (для мини-отеля в 20-35 номеров). Все возможные варианты просчитываются на уровне создания концепции и финансовой модели гостиничного проекта.
Какой реальный уровень инвестиций в мини-отель и классический отель?
Построить мини-отель (20 до 25 номеров) стоит от 60-80 миллионов рублей, без учёта земли и коммуникаций. Классический отель на 120 номеров потребует инвестиций от 550 до 750 мнл. Далее инвестора ограничивают только собственные возможности и мечтой.
Источник: Гостиничная управляющая компания РосинвестОтель
#гостиничный бизнес #управляющая компания #отельный бизнес #development #строительство гостиниц #проект гостиницы #hospitality #проектирование
