При негативной регистрационной системе запись о праве собственности на недвижимость может быть аннулирована. Другими словами, если при регистрации перехода права собственности на квартиру, например, имелись юридические пороки в основании такой регистрации, то она не имеет силу.
Соответственно сделка признаётся недействительной. В Росреестр поступает решение суда и покупатель квартиры лишается своей недвижимости.
Причин для оспаривания сделок множество. На рынке недвижимости чаще всего встречаются такие основания как:
- недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
- отсутствие согласия супруга на продажу квартиры;
- долги продавца квартиры и его последующее банкротство;
- признание недействительным предыдущих сделок с недвижимостью.
Всё это и ещё многое другое может быть причиной, по которой покупатель квартиры лишится её. Чего не происходит в тех странах, в которых существует позитивная регистрационная система, например, в Германии, Турции, Англии.
При позитивной регистрационной системе запись в реестре прав не может быть аннулирована, даже если основание возникновения права недействительно.
В России, к сожалению для покупателей квартир, негативная регистрационная система. Однако, не всё так плохо. Существует понятие добросовестного приобретателя. Это та защита, на которую может надеяться покупатель при покупке квартиры.
Верховный Суд вместе с Конституционным Судом являются последней инстанцией в России, куда может обратиться потерявший квартиру покупатель.
Летом этого года Конституционный Суд защитил покупателя, у которого отобрали квартиру, в конце статьи можно скачать соответствующее Постановление.
Суть дела заключалась в том, что мужчина лишился недвижимости, которая была продана предыдущим владельцем без согласия супруги. Женщина оспорила сделку после развода. Последующий договор купли-продажи недвижимости был признан недействительным. Человек лишился половины квартиры.
В ходе долгих судебных разбирательств справедливость была найдена только в Конституционном Суде, который напомнил о балансе прав и интересов сторон в гражданском обороте. Соответственно, надежда отстоять свои права на собственность по-прежнему есть у каждого покупателя.
Здесь можно скачать➡ Постановление Конституционного Суда Российской Федерации