В Новосибирской области больница заказала оценочную экспертизу для определения арендной платы за пользование помещениями одного из корпусов. Специалист выполнил задачу, но в ходе последующего рецензирования выяснилось, что он не учел современную экономико-социальную обстановку в России.
Одна из больниц Новосибирской области заказала оценочную экспертизу рыночной стоимости имущества. Требовалось определить рыночную ставку 1 кв. м арендной платы за пользование помещениями терапевтического корпуса общей площадью 1028,4 кв. м. Руководство больницы приняло решение о необходимости сдать в аренду данную часть здания. Более того, потенциальный арендатор уже нашелся.
Как выяснил эксперт, объект является муниципальной собственностью, правообладателем является администрация города. Терапевтический корпус находится на 1 этаже трехэтажного кирпичного нежилого дома. Имеет железобетонный фундамент, бетонные плиты перекрытия, бетонные лестницы и бетонную отмостку. Окна двойные, глухие, пластиковые, двери пластиковые, внутренняя отделка оценивается как хорошая. Здание находится в жилой зоне. Подъезд к месту удобный, степень промышленной застройки района – низкая. Все подъездные пути асфальтированы. Высокая транспортная доступность обеспечивается и личным транспортом, и маршрутками. Район обеспечен необходимыми объектами инженерной и социальной инфраструктуры.
Расчет производился сравнительным методом. На момент оценки предлагалось несколько объектов, сопоставимых по местоположению и основным характеристикам. Расчет основывался на ценах предложения с учетом корректировок. Методом сравнительного анализа сделок эксперт определил, что по состоянию на июль 2020 года рыночная ставка арендной платы составляет 146,1 руб./кв. м.
Однако потенциальный арендатор не согласился с таким заключением и выполнил рецензию на оценочный отчет. Проверка сведений о квалификации специалиста нарушений законодательства в области оценочной деятельности не выявила. Квалификация и образование оценщика соответствуют требованиям ст. 4 ФЗ-135 ОД.
Однако были обнаружены другие нарушения. Например, описание объекта оценки приведено не в полном объеме, и отсутствуют фотографии. В оценочном отчете отсутствует раздел с определением сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемое помещение. Нет анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из аналогичного сегмента рынка. Не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, например, ставка доходности или периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости. Отсутствуют основные выводы относительно динамики рынка, спроса, предложения, объем продаж.
Интересен тот факт, что, излагая сведения о политической и социально-экономической ситуации в стране и регионе, эксперт использует данные за 2014-2016 годы. В то время, как оценка проводится в 2020 году. Совершенно не отражена ситуация с Covid-19, тем более, что на дату оценки в России действовал режим повышенной готовности и ряд ограничений. Более того, на дату рецензирования на территории больницы развернут ковидный госпиталь и открыт изолятор. Данные факторы существенно влияют на размер арендной ставки.
Не учтены факторы внутриквартального расположения, узкой направленности самой больницы, огороженность территории, которые снижают ликвидность объекта и круг потенциальных арендаторов.
По мнению оценщика, наиболее эффективным для объекта будет его использование в качестве нежилой недвижимости. Однако, согласно условиям договора аренды, оцениваемое помещение представляет собой часть здания терапевтического корпуса, расположенного на территории больницы. Поэтому назначение помещения в соответствии с условиями договора аренды не учтено.
Выявленные несоответствия и нарушения повлекли за собой некорректный подбор объектов-аналогов и, как следствие, искажение итоговой стоимости объекта. Отчет об оценке не соответствует нормам действующего законодательства. Его выводы не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными.