Вопросы, связанные с законностью проведенных улучшений в жилом фонде являются наиболее часто встречаемыми в работе судебных строительно-технических экспертов, обычно, при смене владельцев. Собственники по разным причинам не стремятся узаконить совершенные с недвижимостью действия, часто даже не задумываются о последствиях. А ведь это бич многих российских городов и поселков. Поэтому важно знать, как такие действия оценивает суд и какие нормы закона в подобных ситуациях применяются.
Для примера, разберем случай в одном из микрорайонов Гатчины Ленинградской области. Как видно на фотографии, хозяйка двухкомнатной квартиры на первом этаже увеличила ее на 15 квадратных метров. Женщина провела перепланировку внутри квартиры и возвела еще несколько пристроек, но уже с улицы. Потом обратилась в администрацию за согласованием такого расширения жизненного пространства. Когда ей отказали, вынуждена была обратиться в суд, с иском к городской администрации, с целью узаконить - "улучшенния и дополненния".
Суд выслушал стороны спора и пошел навстречу заявительнице. Он разрешил легализовать обновленную и солидно увеличенную квартиру. По мнению суда, расширенная за счет нескольких пристроек квартира отвечала инженерным и противопожарным требованиям, а соседи жительницы и председатель ТСЖ письменно не возражали против изменений.
Администрация города обжаловала такое решение, но безуспешно. В итоге дело дошло до Верховного суда РФ, и он ее доводы услышал, посчитав правильными и вполне законными. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ сформулировала, что именно упустили из виду коллеги в нижестоящих инстанциях: "Самовольно построенный балкон или лоджию нельзя легализовывать по правилам, которые действуют при реконструкции и перепланировке жилья".
А в качестве важного аргумента были приведены данные, что еще в 2014 году Президиум Верховного суда в обзоре практики по делам о самострое объяснил коллегам из нижестоящих судов, как важно отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований.
Такой случай, был рассмотрен судом и в деле жительницы Кингисепп, которая решила узаконить изменения в своей квартире.
Хозяйка квартиры демонтировала часть перегородок и построила вместо них другие, перенесла радиаторы отопления и в дополнение сделала несколько пристроек - "подсобных помещений" к своей квартире, увеличив площадь жилья с 45 кв. м (по техпаспорт) до 65,0 кв. м.
Кингисепская администрация не оценила это "строительное" достижение и отказалась признавать квартиру в измененном виде. Тогда хозяйка обратилась в суд, который своим решением обязал чиновников согласовать ей новое жилье. И это ей удалось.
Первым иск рассматривал Кингисеппский городской суд Ленинградской области. Он учел заключения местной фирмы и отдела надзорной деятельности Ленинградской области - их эксперты подтвердили, что реконструированное жилье безопасно для проживания и отвечает существующим инженерным и противопожарным требованиям.
Соседи собственницы, если судить по материалам дела, также не возражали против изменений. Во всяком случае, истица подтвердила это письмом председателя ТСЖ и протоколом общего собрания жильцов. Экспертизы и протокол собрания собственников квартир в доме убедили суд в законности перепланировки и пристроек.
Городская администрация осталась недовольна таким вердиктом и обжаловала решение районного суда в апелляцию. Но там ее снова не услышали. Краснодарский краевой суд подтвердил, что истица выполнила оба условия Жилищного кодекса РФ для того, чтобы сохранить квартиру в новом, перепланированном виде.
Собственница квартиры не только улучшила свое жилье, но и изменила параметры всего дома
По мнению областного суда, хозяйка "улучшенной" квартиры не нарушила прав своих соседей и не создала угрозу их жизни и здоровью. А это, как обязательное условие, прописано в статье 29 Жилищного кодекса РФ.
Верховный суд РФ с подобными выводами своих коллег не согласился. Он пересмотрел эти выводы местных судов, поправил судей Ленинградской области заявив следующие доводы: местные суды перепутали два разных понятия - перепланировку и самовольную постройку. В нашем случае, собственница кингисеппской квартиры не только улучшила свое жилье, но и изменила параметры всего дома, когда возвела к нему свои пристройки.
Суд подчеркнул - изменились ограждающие конструкции многоэтажки, а также пятно застройки.
Верховный суд РФ подчеркнул: пристройки возведены собственницей квартиры именно самовольно, потому что истица не получила разрешения на их строительство.
В этой ситуации местные суды неправомерно узаконили пристройки, причем сделали это по правилам легализации перепланировки. Признать самострой куда сложнее. Например, у его "автора" должно быть право возвести этот объект, он должен отвечать правилам землепользования и застройки и так далее, соответственно Верховный суд прежние решения судов отменил.
По опыту проведения экспертиз, в аналогичных ситуациях эксперты обязательно должны подчеркивать разницу между совсем не тождественными понятиями - перепланировкой, переустройством и реконструкцией. Правда не все эксперты, в силу своей разной квалификацией способны сделать правильные выводы.
Так перепланировка изменяет план квартиры без переноса коммуникаций, а переустройство - с переносом коммуникаций. Реконструкция же означает новые площади за пределами старого периметра дома, или изменение технического назначения помещения.
Как судебный эксперт с большим стажем я убежден, что гражданам, которые планируют перепланировку, переустройство или реконструкцию собственного жилья, стоит предварительно согласовать перемены с административными органами. Сейчас этот важный этап часто пропускают, чтобы сэкономить время и деньги, но некачественные работы могут стать причиной аварий и дополнительных затрат, часто сопоставимых со стоимостью строительных работ по улучшению жилья.
В аналогичных ситуациях строительные эксперты АНО "Институт судебных экспертиз" обязательно разъясняют разницу между не тождественными понятиями - перепланировкой, переустройством и реконструкцией еще на этапе формирования технического задания на экспертизу.
Таким образом, заказчикам становится понятно, что будет в случае нарушения, каков объем экспертных работ и какая перспектива получить у суда желаемое решение?
Так например, если перепланировку квартиры ее собственник все-таки осуществил без разрешения, это грозит ему административным штрафом. Причем, оплата штрафа не избавит собственника от необходимости узаконить все сделанные изменения или вернуть квартиру в ее первоначальный вид. Если этого не сделать, такие штрафы будут выносить регулярно, а когда это достигнет критических значений, администрация вправе обратиться в суд с иском о лишении гражданина права собственности. Дальнейшая судьба "гнездышка" может оказаться очень печальной. Но это уже другая история.
Пишите в чат, присылайте свои истории, мы их опубликуем и постараемся помочь с советом или консультацией.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, КЭН, профессор.
Регистрация в «Едином реестре судебных экспертов РФ» № 7805050086
Санкт-Петербург 2021 год.
Если есть вопросы, я всегда готов на них ответить в чате о юридической консультации по ссылке.