Мои соседи Сардар и его супруга Пари иммигрировали в США из Ирана. Green Card Лотерея улыбнулась им с 11 раза. Пари занимается домашним хозяйством, а вот Сардар работает максимально много, пользуясь тем, что электрики в США в цене. За 4 года в Америке пара накопила денег на первоначальный взнос (down payment), а также создала хорошую кредитную историю, что позволило получить Pre-approval Letter из банка, подтверждающее, что банк готов дать им ипотеку на определенную сумму денег.
В качестве группы поддержки я поехала с ними посмотреть дом за $680,000.
Дом располагается в районе Staten Island в Нью-Йорке неподалеку от побережья. Кому интересно, вот его адрес - 242 Wiman Ave, Staten Island, NY 10308.
Чтобы попасть в дом, нужно подняться по лестнице на второй этаж. Видим две двери. Данный дом относится к категории Two Family или дом на два хозяина. Обычной практикой является то, что в большей части дома (Main unit) живет хозяин, а вторую “половинку” (second unit) - сдаёт в аренду, что облегчает бремя ипотеки.
Заходим внутрь. Никакого коридора нет. Сразу Living room (гостиная).
Разворачиваемся на 180 градусов - кухня. И стиральная машина там же. Кстати, ее наличие в кухне вызывает недоумение в США, поскольку обычно стиральные машины располагаются в отдельных помещениях.
Далее коридор, из которого можно попасть в ванную комнату и три спальни.
Так как мои соседи хотят заработать на второй части дома, им очень важно, что же там в second unit.
Открываем дверь и видим лестницу наверх.
Сразу попадаем в кухню, совмещенную с гостиной.
Далее такой же длинный коридор, ванная комната и две спальни.
Такую квартиру Сардар легко бы сдал за $2200 в месяц. И это первая причина, по которой Сардар и Пари хотели купить этот дом.
Еще две - расположение и возраст дома. Близость к океану, с одной стороны, хорошо. Есть повод сказать, что живешь на побережье. На этом все. А вот вероятность затопления и обязательное приобретение дополнительной страховки от наводнений - не самое приятное.
С возрастом этого дома есть проблемы. На Zillow заявлено “New construction”, однако это не совсем так. На самом деле дом был построен в 1930 году. После урагана Sandy затопленные дома получили финансирование от государства на “подъем” дома. В прямом смысле, слова затопленные дома поднимали на один этаж выше, чтобы в случае нового затопления вода прошла под домом.
И в дополнение капитальный ремонт… и дом “на курьих ножках”.
Сардар задает вопрос риэлтору, который показывал дом:
"Можно ли отремонтировать подвал и использовать его как дополнительное пространство для дома".
Агент смело ответил, что подвал (на фото - серая часть дома, более похожая на первый этаж) можно оштукатурить, покрасить и расположить там еще пару комнат. Тем более, из подвала есть отдельный выход на задний двор.
В этот момент воображение Сардара и Пари рисовало варианта ремонта. Пока я не разрушила все.
Почему я отговорила покупать этот дом?
1. Обман в возрасте дома. По сути старый дом перестраивается практически полностью, чем и пользуются агенты, когда пишут, что дом новый. А на самом деле - нет. Дом построен в 1930 году, на него не распространяются некоторые технические требования, из-за несоблюдения которых новые дома никогда не получат разрешение на заселение (Certificate of occupancy).
2. Страховка от затопления (Flood insurance), которую может потребовать банк в дополнение к обязательной страховке дома. А это лишняя $1000 в год (примерно).
3. Срок на рынке. Новые дома раскупают, как горячие пирожки. У этого и цена привлекательная, и second unit приличный. Не одна я такая советчица, судя по тому, что это дом стоит на рынке уже год - явный показатель, что с ним что-то не то. Год постройки указан 2019. Его могли уже много раз продать. Тем более, что он продавался разными агентствами с 2018 года, а его цена упала с $780 000 до $680 000.
Сардар вынес урок из этой истории:
“Обязательно изучите все открытые источники: налоги на конкретный дом, его историю, необходимые страховки, ограничения. Все, что мы видим на фото и вживую, должно иметь конкретное объяснение. И если дом стоит на опорах, логично сделать вывод о том, что жилое пространство начинается выше них, а не на их уровне”.
Сардар и его супруга продолжают поиски своего дома, но теперь подходят к выбору как настоящие сыщики. А по-другому здесь и нельзя.
Как вам такой дом? Отдали бы за него $680 000?