Представим ситуацию: вы переехали в новую квартиру и поняли, что места хватает на отдельную гардеробную или кладовку, но планировкой это не было предусмотрено. Построить самому? Возможно. Но нельзя же просто взять и построить новую стену. Вдруг все рухнет? Чтобы этого не произошло, запасайтесь терпением и нашей памяткой.
Семь раз согласуй — один раз построй
Для начала важно понять, что делать ремонт, меняя в квартире мокрые точки и перенося стены без согласования — очень плохая идея. Все это может закончиться судами с администрацией города, штрафами и требованием все вернуть на место. Не надо так.
Определитесь с тем, что именно вы хотите изменить в квартире. Оказывается в строительстве есть два термина, которыми можно назвать то, что вы хотите сделать: переустройство и перепланировка. И вот какие объяснения приводятся в жилищном кодексе:
- Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в техпаспорт помещения в многоквартирном доме.
- Перепланировка — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Проще говоря, если вы сделаете в ванной лапомойку для собаки и отдельно выведете краны с горячей и холодной водой, скорее всего, это будет считаться переустройством. А вот если отделите часть комнаты новой стеной и сделаете гардеробную — это перепланировка.
Понять самостоятельно, какие именно изменения вы придумали в своей квартире бывает сложно. Обратитесь за помощью в специализированную компанию — строительное СРО. Компании, зарегистрированные в реестре СРО, имеют право создавать проекты перепланировки, которые оказывают влияние на безопасность в сфере проектирования, строительства и инженерных изысканий.
Если ваша переделка — перепланировка, инженеры сделают её проект и подготовят техническое заключение, где подтвердят, что ваш ремонт безопасен для несущих конструкций дома.
Список документов, которые нужно подготовить, чтобы узаконить перепланировку ищите в 26 статье Жилищного кодекса.
Следующий шаг — согласовать перепланировку в администрации города или района. И только после этих согласований вы можете приступать к ремонту.
Какую планировку не согласуют?
Первый и самый очевидный ответ — не согласуют ту перепланировку, которая может угрожать жизни соседей. Невозможно согласовать изменения, которые нарушают требования САНПИН:
- Нельзя переносить ванную комнату и туалет так, чтобы они оказались над жилыми комнатами и кухней соседа снизу.
- Запрещено переносить кухню в помещение над жилой комнатой соседей снизу.
- Нельзя делать вход в туалет из комнаты или кухню (на ванную комнату ограничение не распространяется).
- Дровяной камин можно строить только на последнем этаже квартиры и на любом этаже многоуровневой квартиры на последних этажах. На проведение дымохода нужно получить согласие минимум 73% жильцов.
- Нельзя вырезать или уменьшать вентиляционный короб.
Это малая часть изменений, которые делают жильцы в своих квартирах. Подробнее разобраться в том, что можно, а что нельзя, помогут в строительных СРО.
А разве нельзя просто построить то, что я хочу?
Нет, и на это есть две причины. Если вы сделаете какую-то перепланировку, а спустя время решите продать квартиру, могут возникнуть проблемы. В случае купли-продажи без ипотеки вашу жилплощадь увидит только покупатель. Если он готов взять на себя обязанность все узаконить — можете заключать договор.
Но если о перепланировке узнают в администрации, вас оштрафуют (готовьте 2000-2500 рублей) и обяжут снести свои самовольные постройки в квартире. Не согласитесь — вашу квартиру выставят на торги и продадут. Вам вернут только деньги с торгов за вычетом судебных издержек. А нового покупателя обяжут привести квартиру в первоначальный вид.
Моя стройка согласована, ремонт закончен. Что дальше?
После строительства нужен подтверждающий акт приемочной комиссии. Это можно сделать в несколько шагов. Разберем их по порядку.
- Проверить результат вашей перепланировки должен кадастровый инженер из БТИ. Первичное согласование на перепланировку он не дает, но следит за тем, чтобы реальный результат строительства соответствовал тому, что в документах. На основании его замеров в БТИ оформят новый техпаспорт и технический план. Стоимость и сроки выполнения услуг в государственных и частных БТИ отличаются.
- Теперь нужно обратиться в администрацию — там назначат дату приемочной комиссии. Если все выполнено по плану, вам выдадут акт о перепланировке и положительное решение комиссии.
- Следующий шаг — заново ввести кваритру в эксплуатацию и обновить информацию о вашей квартире в Росреестре. Первое делают в администрации, второе — в МФЦ.
- Вы великолепны. Теперь ваша перепланировка законна.
Узаконить перепланировку — сложный процесс, на который требуется немало сил. Кажется, что это все бюрократические издержки, но на деле все нужно для того, чтобы ваша многоэтажка не сложилась карточным домиком.
Во время проектирования многоэтажки специалисты рассчитывают, какую именно нагрузку выдержат несущие конструкции и коммуникации. И когда мы думаем, что способны сами решить, как лучше обустроить квартиру, важно помнить, что вокруг нас окружают соседи, которые тоже могут пострадать, а все коммуникации и инженерные сети связаны.