Ко мне очень часто обращаются с вопросами о моем мнении на счет занижения стоимости недвижимости. Давайте сначала разберемся, что это, и в каких случаях используется.
Занижение стоимости – это преднамеренное снижение цены недвижимости в договоре купли-продажи (цену ставят значительно ниже рыночной). Это делается с целью уменьшения суммы налога для продавца при продаже квартиры или дома. При этом, продавец получает деньги за реальную стоимость недвижимости в полном объеме, а заниженную показывают только в документах. Для покупателя выгоды нет.
Некоторые банки тоже работают по этой схеме по договору недофинансирования. Не хочется останавливаться здесь подробно, кому интересно – пишите в личные сообщения.
Казалось бы, если даже банки работают по такой схеме, значит это законно и не несет в себе никаких рисков, но это заблуждение.
Давайте поговорим о возможных рисках и нюансах данного процесса:
- Уклонение от налогов это преступление, предусмотренное уголовным кодексом. Да, звучит страшно, но при этом, практически каждая вторая сделка на вторичном рынке сегодня проходит с занижением стоимости, но оповестить Вас об ответственности я обязан;
- Если через некоторое время сделку признают недействительной (к примеру, продавец банкрот), то покупатель получит только ту сумму, которая указана в договоре (напомню, это в большинстве случаев даже меньше половины реальной стоимости недвижимости)
- Если планируется ипотечная сделка, то есть вероятность отказа и попадания покупателя в черный список банков, а это сиюминутно разрушит мечты о собственной недвижимости;
- Если после покупки Вы планируете взять налоговый вычет, то я Вас огорчу – вычет с условного миллиона намного меньше, да и налоговая скорее всего задаст Вам вопросы, увидев такую маленькую стоимость на недвижимость в 2021 году. Поэтому на налоговый вычет лучше вообще не рассчитывать.
- При перепродаже Вы заплатите огромный налог. В налоговой сидят не глупые люди, и давайте будем честны – скоро эту «лавочку прикроют». Соответственно, в будущем Вам придется продавать эту недвижимость по полной стоимости. Давайте разберемся как это повлияет на налоговые выплаты.
1. Случай с занижением: Покупаю дом за 4 млн руб., а в договоре пишем 1 млн руб., так продавец попросил.
Через пару лет продаем дом за 8 млн руб. Налог 13% с прибыли составит 910 000 руб.
2. Случай со сделкой без занижения: Покупаю дом за 4 млн руб., и в договоре пишем 4 млн руб.
Через пару лет продаем дом за 8 млн руб. Налог 13% с прибыли составит 520 000 руб.
Сумму, которые Вы в итоге переплачиваете видно невооруженным взглядом.
Подведем Итог:
Конечно, продавцы будут стремиться продать недвижимость по заниженной стоимости, но реальных плюсов такой схемы для покупателя нет, а вот возможных проблем и рисков есть множество.
Как долго налоговая будет закрывать глаза на данные сделки непонятно, но есть чувство, что за такие сделки скоро возьмутся, потому что случаи налоговых нарушений стали учащаться, особенно с участием юр.лиц и ИП.
Готовы ли Вы на риски решать только Вам, но гарантию, что через пару лет после покупки квартиры к Вам не обратятся из налоговой, никто дать не сможет! И не верьте!
