Покупка или продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, сегодня интересует десятки, если не сотни тысяч человек. Доступность ипотечных кредитов сделала эту финансовую услугу массовой, но за долгое время погашения планы и обстоятельства у людей меняются. Поэтому у владельцев возникает желание продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Есть и встречное движение – другому лицу или семье понравился район, дом, поэтому поступает предложение продать ипотечную квартиру. Но когда узнают, что недвижимость находится в залоге, чаще всего сразу отказываются от замысла. Обосновывают это сложностью или невозможностью сделки. Но на практике продажа ипотечной квартиры возможна, о чем и рассказывается в статье. Однако сначала кратко осветим формальную сторону дела.
Что это значит: квартира в залоге и как её продать
Ипотечная квартира – это недвижимость с обременением. То есть имеется собственник, которой владеет жильем, но не имеет права его продавать, дарить. Соответственно обычная сделка купли-продажи невозможна, необходимо снять или передать обременение другому лицу.
3 способа продать квартиру, находящуюся в залоге у банка:
1) Погашение ипотечного кредита
Собственник квартиры может досрочно погасить кредит собственными средствами, а затем продавать недвижимость в обычном порядке. Если таких денег у владельца нет, привлекаются средства покупателя. С формально-юридической точки зрения алгоритм действий выглядит так:
• Собственник дает обязательство продать квартиру покупателю, получает от него деньги в долг, выдает соответствующую расписку
• Заемными средствами владелец досрочно погашает ипотечный кредит
• Получив расчет, банк снимает обременение
• Собственник и покупатель оформляют сделку купли-продажи недвижимости, в финансовых расчетах учитывается ранее выданная долговая расписка
Основной недостаток этого варианта – повышенный риск для покупателя. Ведь владельцу передаются живые деньги уже сегодня, а дальнейший процесс может растянуться на неопределенное время. Причем виноватым в затягивании может оказаться продавец или ипотечный банк, а проигрывает всегда покупатель квартиры. Но поскольку отечественный финансовый рынок развивается, эти опасения покупателя недвижимости можно снять. Необходимые услуги оказывает специализированная компания, которая становится третьим участником сделки. В этом случае покупатель не расстается со своими деньгами до заключения сделки купли-продажи:
• Специализированная компания выдает заем владельцу квартиры
• Этими средствами владелец полностью погашает ипотечный кредит и снимает обременение с недвижимости
• Заключается сделка купли-продажи квартиры
• Частью полученной от продажи суммы продавец погашает заем у специализированной компании.
2) Передача с доплатой жилья новому владельцу вместе с обременением
В этом случае необходимо заключить трехстороннюю сделку с участием: продавца (собственника квартиры), ипотечного банка и покупателя недвижимости. В договоре прописываются условия, при которых:
• Продавец получает доплату от покупателя и передает ему право собственности на квартиру
• Покупатель заключает с банком договор на ипотеку, становится собственником квартиры с обременением
• Банк переоформляет ипотеку с продавца на покупателя
С точки зрения банка мало что изменилось – просто произошла замена плательщика по кредиту. Но в этом и состоит сложность, ведь финансовому учреждению приходится проделывать дополнительную работу по переоформлению документов, проверке платежеспособности нового клиента. Поэтому трудно добиться согласия банка на такой вариант продажи залоговой квартиры.
3) Сделка с участием двух банков
Фактически в сделке участвуют владелец квартиры и банк А, в котором оформлен ипотечный кредит, а также покупатель и банк Б. Покупатель оформляет банке Б ипотеку с условием выкупа конкретной квартиры через межбанковский расчет. То есть схема сходна с изложенной в предыдущем пункте. Только сменяется и плательщик по ипотечному кредиту, и банк.
На такую схему финансисты соглашаются охотнее, поскольку видят для себя выгоду. Ведь один банк получает нового клиента, а второй – полный расчет по ранее выданному кредиту.
Итак, продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, можно, причем не одним, а тремя способами. Остается лишь выбрать тот, который удобнее в конкретных обстоятельствах. Анализ вариантов начните с консультации в ипотечном банке. Узнайте, при каких условиях финансисты готовы переоформить кредит на другое лицо. Также поищите в своем регионе специализированные фирмы, которые проводят сделки с залоговыми квартирами.
Также читайте по этой же теме:
Самые распространенные аферы на рынке новостроек
Мошенничества на рынке коммерческой недвижимости
Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк 👍 и подписаться на нас , чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета. Подписаться на канал