В Волгоградской области в рамках судебного спора была проведена повторная оценочная экспертиза. Требовалось выяснить рыночную стоимость коммерческой недвижимости. Заключение было представлено для ознакомления, но выяснилось, что допущенные экспертом нарушения повлияли на правильность расчета.
На основании определения Арбитражного суда Волгоградской области была проведена повторная оценочная экспертиза. Требовалось выяснить, какова рыночная стоимость имущества: здания цеха по производству продуктов питания площадью 1587,6 кв. м в Волгограде и права аренды земельного участка площадью 5612 кв. м, на котором расположено здание цеха.
Согласно материалам дела, производственный колбасный цех, построенный в 1962 году, принадлежит на праве собственности Алексею Федорову (фамилия изменена). Состоит из трех производственных цехов, трех пристроек, крыльца и навеса. Фундамент и перекрытия - железобетонные, стены и перегородки - кирпичные, крыша мягкая, совмещенная с покрытием, окна створные двойные, металлическая дверь. Стены оштукатурены и окрашены. Имеются все коммуникации. Физический износ здания -28%.
Сведения о собственнике исследуемого земельного участка отсутствуют. Но известно, что арендаторами различных его долей являются наряду с Федоровым еще три человека. Участок относится к категории земель населенных пунктов. Кадастровая стоимость его - 3,14 млн руб. Занят консервными и колбасными цехами, а также административным зданием. Въезд на производственно-складскую территорию осуществляется через КПП со шлагбаумом.
Согласно договору аренды, доля, приходящаяся на Федорова, составляет 3099 кв. м.
Для расчетов рыночной стоимости здания цеха эксперт использовал доходный и сравнительный подходы. Весовые вклады составили 0,33 и 0,67 соответственно. Итоговая стоимость рассчитывалась как среднее арифметическое из двух полученных сумм: округленно она составила 14 530 000 руб. Рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 3099 кв. м – 1,3 млн руб. Рыночная стоимость права аренды всего участка площадью 5612 кв. м составляет 2,35 млн руб.
Алексей Федоров обратился за рецензированием повторной оценочной экспертизы. В ходе исследования проводился ее анализ на соответствие требованиям действующего законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности. В качестве источников информации рецензентами использовалась нормативно-правовая база, актуальная по состоянию на дату составления экспертизы.
Как показала проверка, в заключении не представлен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объектов на рынок производственной недвижимости. Не определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты. Отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости.
Выявлены методические и расчетные ошибки, что является нарушением ФСО и ГСЭД. Некорректно подобраны объекты-аналоги. При расчете стоимости здания неправильно рассчитана арендная ставка.
Таким образом, методика для данного вида исследования применена неверно. Исследование выполнено не в полном объеме. Выявленные ошибки и необоснованность результатов исследования привели рецензентов к выводу, что эксперт является некомпетентным в области производства оценочных экспертиз. Заключение не соответствует процессуальным нормам как по форме, так и по своему содержанию, содержит методологические ошибки, противоречия и неточности, оказавшие влияние на результат исследования. Следовательно, экспертиза не может быть признана достоверной и использоваться в качестве объективного доказательства по делу.