Какие документы нужно собрать риелтору перед выходом на сделку

Перед сделкой риелтор дает клиенту список документов, которые нужно подготовить.

Перечень документов разный и зависит от типа недвижимости, возраста и семейного положения продавца. Еще от того, как будет оплачиваться сделка: личными средствами, с помощью ипотеки или деньгами от государства.

Если какого-то документа не будет, Росреестр откажет в регистрации права собственности на нового владельца. Или сделка состоится, но в будущем ее смогут оспорить.

Рассказываем, какие документы нужно собрать для сделки с недвижимостью.

Когда риелтор готовит документы

Вопросом документов риелтор занимается:

• Перед выходом на задаток: до того, как покупатель передает продавцу часть денег за недвижимость. Полный пакет документов для задатка не собирают — нужны паспорта покупателя, продавца и документ, подтверждающий право собственности.
• Перед выходом на сделку: до подписания договора между продавцом и покупателем. Собирают полный пакет документов.

Если у клиента нет времени самостоятельно собирать документы и ходить по инстанциям, тогда он оформляет доверенность на риелтора. Риелтор соберет большую часть документов, но все сделать он не может. Например, по доверенности нельзя снять человека с регистрационного учета: выписаться из квартиры или дома можно только лично.

Кроме сбора документов, риелтору можно доверить продажу или покупку квартиры

Основные документы

Документы, подтверждающие личность собственника

Нужны паспорт владельца и покупателя или свидетельство о рождении.

Свидетельство о рождении предоставляют, если собственник или покупатель несовершеннолетний и еще не получал паспорт

Документы, подтверждающие право собственности продавца

Тип документа зависит от даты, когда человек стал владельцем:

• до 15 июля 2016: свидетельство о праве собственности;
• с 15 июля 2016 по 1 января 2017: выписка из ЕГРП;
• с 1 января 2017 года: выписка из ЕГРН.

Если человек стал собственником жилья до 1998 года, информация о его праве собственности не всегда есть в реестре. В таких случаях приносят документ, по которому понятно, как продавец стал собственником:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор дарения;
• договор долевого участия, акт приема-передачи объекта
• свидетельство о праве наследования;
• решение суда;
• договор приватизации.

Перед подписанием договора купли-продажи обычно берут новую выписку из ЕГРН. Это не обязательно, но так получают актуальную информацию о собственнике, обременениях, если они есть.

Чтобы взять выписку, обращаются в МФЦ или подают заявку на сайте Госуслуг.

Кроме данных о собственнике, в выписке из ЕГРН будет указано, находится ли квартира под арестом или в залоге у банка

Выписка о прописанных

В документе указывают людей, зарегистрированных по адресу недвижимости, и тех, кто уже выписан.

Выписку берут:

• в управляющей компании;
• на сайте Госуслуг;
• в паспортном столе;
• на региональных порталах, если они предоставляют такие услуги. Для Тюменского региона это ТРИЦ.

Если кто-то прописан в квартире, он имеет право здесь жить, даже если жилье продали другому человеку

Выписка по лицевым счетам

По выписке видно, если у продавца остались долги по коммунальным услугам или капитальному ремонту.

Выписку берут:

• в управляющей компании или у председателя ТСЖ;
• на региональных порталах;
• у поставщика коммунальной услуги. Например, электричество может напрямую подавать энергетическая или сбытовая компания. Чтобы взять выписку, нужно пойти в офис компании или заказать на официальном сайте.

Долги за коммунальные и кап. ремонт не мешают продать квартиру. Но если долги есть, после продажи жилья будет тяжело доказать, что оплатить счета должен старый владелец

Бывает, что в выписке информация не актуальна: написано, что все оплачено, а на деле висит большая задолженность. Тогда после покупки долги выплачивает новый собственник. Чтобы этого не было, в договоре пишут, что при обнаружении старых долгов их погашает продавец.

Дополнительные документы

Согласие супруга на сделку

Согласие получают:

• На покупку: его требуют банки для оформления ипотеки, если заемщик находится в браке.
• На продажу: согласие нужно, если объект продает один из супругов, а недвижимость общая.

Согласие на сделку оформляют у нотариуса.

Без этого документа в ЕГРН поставят отметку, что второй супруг не давал согласия на продажу. Такую сделку можно оспорить

Иногда нужно свидетельство о браке, разводе или смерти супруга, — если недвижимость общая или принадлежит одному из супругов.

Разрешение органа опеки на продажу

Документ получают, если собственник несовершеннолетний или признан недееспособным.

При продаже объекта, собственник которого ребенок или недееспособный, в органы опеки предоставляют доказательство встречной сделки. Это предварительный договор купли-продажи другого жилья.

После проведения встречной сделки продавец должен сообщить об этом в орган опеки. Обычно на это дают 30 дней

Справка из психо-неврологического диспансера (ПНД)

Справку берут, если покупатель хочет удостовериться, что продавец дееспособен — отвечает за свои действия. Без справки из ПНД человека могут признать недееспособным на момент продажи и сделку расторгнут.

Справку может получить только собственник недвижимости лично. Для этого нужно пойти в психоневрологический диспансер по месту прописки.

Продавец не обязан делать справку и может отказать покупателю. В таком случае договор купли-продажи должен заверить нотариус. Заверение нотариуса не подтверждает дееспособность продавца. Но этот документ дает дополнительные гарантии покупателю.

В справке должно быть написано, что человек может совершать сделки с недвижимостью

Справка об оплате денег застройщику

Документ нужен, когда покупают квартиру от застройщика по договору долевого участия.

Справка подтверждает, что покупатель выплатил всю сумму, которую должен застройщику

Технический план на квартиру

План нужен в случае, если продают коммунальную квартиру. Еще тех. план требует банк при оформлении ипотеки.

Для большинства сделок технический план не нужен: важная информация о недвижимости, которая в нем указана, есть в выписке из ЕГРН

Документы на материнский капитал

Если квартиру или дом покупают за мат. капитал, от покупателя нужен сертификат на мат. капитал и справка об остатке средств на счету.

На мат. капитал нельзя купить жилое помещение, которое признали непригодным для проживания, аварийным, подлежащим сносу или реконструкции. Погасить кредит за такое жилье из средств мат. капитала тоже не получится

Справку об остатке берут:

• на сайте Госуслуг;
• в Пенсионном фонде РФ: в отделении или через официальный сайт;
• в МФЦ.

В справке написано, сколько денег, выделенных государством, осталось на счету

Договор купли-продажи для сделки

Когда все документы для сделки собраны, составляют договор купли-продажи. Нужно 3 экземпляра договора:

• продавцу;
• покупателю;
• для Росреестра.

Если недвижимость покупают в ипотеку, делают еще один экземпляр для банка.

Дополнительные экземпляры нужны, когда сделку проводят по нескольким объектам. Например, если продают землю и дом на ней: на каждый объект делают отдельные комплекты документов. Договор подписывают все покупатели и собственники, которым на момент сделки исполнилось 14 лет.

Акт приема-передачи

Это не самостоятельный документ, его составляют как приложение к договору. Акт нужен при покупке объекта от застройщика или вторичной недвижимости.

В акте прописывают состояние квартиры. Еще указывают, что у продавца и покупателя нет претензий друг к другу

После составления договора новый собственник в МФЦ регистрирует право собственности на себя.

Что нужно помнить при сборе документов

1. Перед задатком участники сделки приносят паспорта или свидетельства о рождении. Также документ, подтверждающий право собственности.
2. Перед заключением договора заказывают новую выписку из ЕГРН .
3. Перед сделкой проверяют, чтобы продавец не был банкротом.
4. Риелтор может помочь клиенту собрать документы. Для этого у нотариуса оформляют доверенность.

Читайте больше интересных статей о недвижимости на сайте Этажи Журнал !