Откровенно мошеннические схемы.
Например, квартиру продает владелец с психическим заболеванием или очень пожилой человек. В этих случаях сделка оспаривается по причине того, что продавец не осознавал и не мог осознавать последствия своих действий. Жилье по суду возвращается владельцу, причем покупатель большую часть уплаченных денег просто теряет. Обезопасить себя от подобных действий можно только после тщательной проверки документов, продавцов и истории квартиры.
Материнский капитал.
Иногда продается квартира, на покупку которой или на досрочное погашение ипотеки были использованы средства материнского капитала. Если родители продали такую квартиру, не наделив в ней долями детей, сделка может быть впоследствии оспорена по заявлению компетентных органов или даже по иску от детей, которые подросли и узнали, что их права были нарушены. Сюда же относятся и сделки по продаже жилья, при приватизации которого не были наделены правом собственности лица, имеющие на это законное право. Особенно если были нарушены права лиц, которые на тот момент являлись несовершеннолетними. Покупателю следует запросить справку о том, что не были использованы средства материнского капитала — даже если в паспорте продавца отсутствует запись о наличии у него детей.
Если есть подозрения, что на момент покупки квартиры продавец состоял в браке (к примеру, покупка давняя, а паспорт «свежий»), запросите справку из загса, что продавец на момент покупки не состоял в зарегистрированном браке.
Продажа квартиры, которая досталась по наследству.
При оформлении наследства могут не учитываться интересы лиц, которые по закону имеют право на свою долю, а выяснить их наличие не представляется возможным. Например, умирает мужчина, его дети вступают в права наследования и продают квартиру. Затем выясняется, что у умершего был еще ребенок (или несколько детей), о существовании которых семья умершего, а также нотариус, который оформлял наследство, не знали и знать не могли. И эти новые наследники оспаривают сделку.
Банкротство
Согласно закону, можно оспорить сделку по продаже недвижимости, даже если продажа состоялась за три года до начала процедуры банкротства. Иногда в истории квартиры есть факторы, которые впоследствии могут привести к расторжению всех последующих сделок и о наличии которых не знали стороны при совершении сделки. Например, когда-то давно квартира была продана по поддельным документам или при ее реализации были ущемлены интересы третьих лиц. Спустя даже очень длительное время подобная сделка может быть расторгнута, так же, как и все последующие сделки. В подобных случаях оградить покупателя от рисков потери квартиры достаточно сложно.
Помните, что задаток не возвращается. Кроме того, не стоит приобретать квартиру, если продавец владеет ею менее трех лет или она продается по доверенности. При этом самый главный документ при покупке жилья — это выписка ЕГРП, она должна быть актуальной по дате и без каких-либо обременений прав собственника. Если есть обременения в виде ипотеки, в силу закона сделку нужно совершать обязательно со специалистом, который проведет сопровождение процесса погашения или перехода ипотеки документально.
Надо внимательно изучить всю предысторию квартиры, по возможности запросить информацию о прописанных в ней за весь период лицах. Нелишним также будет убедиться, что продавец не испытывает финансовых трудностей, которые могут побудить его впоследствии заявить о своем банкротстве. Перед покупкой рекомендуется проверить не только паспорт продавца, но и другие документы: водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт. Также необходимо запросить справки о том, что продавец не состоит на учете в психонаркодиспансере.
Если сделка проводится по доверенности, нужно проверить ее действительность: позвонить нотариусу, выдававшему эту доверенность, проверить ее в реестре отмененных доверенностей.