Рейдерский захват СНТ может случиться практически с каждым садоводческим товариществом. Больше риски захвата у тех СНТ, которые располагаются близко к крупным городам, живописным водоемам, интересным туристическим объектам, ведь стоимость земли там выше, чем в отдаленных районах. О том, как обычно действуют рейдеры, как членам СНТ обезопасить себя на этот счет и спать спокойно, - рассказывает наша статья.
Возможные схемы и признаки рейдерского захвата СНТ
Основная цель рейдеров садоводческих товариществ – захватить землю, занятую садоводами. Особенно легко это сделать с заброшенными неоформленными участками и землями общего пользования. Как правило, в дальнейшем на украденной земле строится новый коттеджный поселок или база отдыха. Однако не исключен и вариант, когда садоводческое товарищество продолжает существование, а рейдеры зарабатывают на садоводстве (собирают членские взносы, сборы и т.д.)
Распознать начальные признаки рейдерского захвата не так уж сложно. Первое, что обычно делают злоумышленники, - создают инициативную группу, настроенную против действующего председателя СНТ. Как правило, на свою сторону пытаются «переманить» должников, неактивных дачников, не участвующих в жизни СНТ, доверчивых пожилых людей. Дальнейшие действия группы направляются на «свержение» действующей власти. В частности:
- Проводится собрание, в результате которого выбирается новый председатель СНТ (часто не имеющий к нему отношения), и вносятся желаемые изменения в устав (например, в части процедуры принятия решений о распоряжении имуществом общего пользования). Так как обычно садоводы не очень активно участвуют в проведении собраний, собранной инициативной группы достаточно для таких изменений.
- Далее новый председатель принимает ряд управленческих решений не в пользу садоводов, например, продает имущество общего пользования (пожарные водоемы, скважины, водопроводы, электросети и т.д.) от имени СНТ любому другому юридическому лицу, которое начинает взимать плату с членов СНТ за пользование этими объектами. Тарифы становятся все больше и больше, что способствует тому, что дачники просто перестают пользоваться землей.
Описанная схема действий по захвату власти в СНТ наиболее распространенная, однако возможны и другие варианты: фальсификация документов, подписей, юридическая атака на председателя СНТ (возбуждение судебных дел против него), PR-атака (распространение негативной ложной информации в СМИ), предложения по газификации или электрификации СНТ в обмен на оформление части недвижимости на конкретное юридическое лицо и т.д.
С учетом того, что далеко не у всех садоводов оформлено право собственности на земельный участок и постройки, и многие из них до сих пор не имеют из документов ничего, кроме справки о членстве в СНТ, далее их участки захватываются заинтересованными лицами для собственных целей.
Как предотвратить рейдерский захват СНТ
Даже если СНТ очень привлекательно для злоумышленников, предотвратить или остановить рейдерство вполне реально.
Оформление земли
Главное правило всех садоводов – на земельные участки и все постройки необходимо оформить право собственности.
У многих садоводов имеются на руках свидетельства на землю, датированные 1992-1993 годами и позже, старого образца. У некоторых и вовсе сохранились государственные акты на пожизненное владение или постоянное бессрочное пользование землей. Данные об этих участках и правах на них могли быть утрачены в процессе смены государственных органов по регистрации прав на недвижимость. На тот момент участки в большинстве случаев не имели установленных на местности границ, а их планы часто чертились просто от руки.
В таких случаях крайне важно провести межевание, установление границ своего участка на местности, постановку на кадастровый учет, а затем зарегистрировать свое право собственности в ЕГРН.
Провести кадастровые работы можно как индивидуально, так и всем СНТ одновременно. Комплексное межевание на весь поселок, в процессе которого кадастровые инженеры измеряют сразу целый кадастровый квартал, получится дешевле.
Обратите внимание! Проведение комплексного межевания по инициативе СНТ, а не только местных властей, стало возможным, начиная с 23.03.2021, благодаря принятию закона от 22.12.2020 № 445-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
Кроме пониженной стоимости комплексные кадастровые работы обладают еще одним преимуществом: все границы каждого участка будут описаны одновременно, что позволит избежать пересечения границ и споров между соседями, необходимости вносить исправления. Такие работы займут меньше времени.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
К сожалению, заказать комплексные кадастровые работы могут только те СНТ, для территории которых имеется проект организации или застройки территории или проект межевания территории. Обратиться к кадастровому инженеру от имени СНТ может любое лицо при наличии на то полномочий, оформленных либо нотариальной доверенностью, либо решением общего собрания СНТ.
Уполномоченное лицо заключает договор на выполнение кадастровых работ, по итогам проведения которых планы участков представляются в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права собственности.
Оформление построек
Не менее важно оформить право собственности и на все возведенные силами садоводов постройки (жилые и садовые дома, гаражи, бани и т.д.).
До 01.03.2026 продолжает действовать дачная амнистия, позволяющая зарегистрировать права на дома в СНТ без разрешения на строительство (при постройке дома до августа 2018 года) и уведомления о начале строительства (после августа 2018 года) (закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ).
По таблице, представленной ниже, легко определить, как именно нужно оформлять постройки в рамках дачной амнистии в зависимости от ситуации.
Оформление земель общего пользования и общего имущества в СНТ
Кроме личных земельных участков и домов, на территории СНТ имеются так называемые земли общего пользования (дороги, проходы, проезды в границах СНТ, детские и спортивные площадки и т.д.), а также другие объекты, обычно возведенные за счет взносов членов СНТ (водонапорные башни, артезианские скважины, колодцы, трансформаторы, беседки и т.д.). Их также нужно оформить.
Земельные участки общего назначения формируются также в процессе межевых работ в соответствии с проектом межевания территории (п. 1 ст. 24 закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ – далее закон № 217-ФЗ).
По общему правилу, земельные участки общего назначения и общее недвижимое имущество в СНТ подлежат предоставлению безвозмездно в общую долевую собственность всех собственников земельных участков в границах СНТ пропорционально размерам этих участков (п. 4 ст. 24, п. 1 ст. 25 закона № 217-ФЗ). Это относится к тем объектам недвижимости, право собственности на которые оформляется после 2019 года, то есть вступления в силу закона № 217-ФЗ.
Если же какое-то имущество общего пользования до 2019 года уже было оформлено в собственность самого СНТ, это повысит риск рейдерского захвата. Поэтому нужно провести общее собрание СНТ и принять решение о передаче участков и построек общего пользования в общую долевую собственность (п. 3 ст. 25 закона № 217-ФЗ). Обязательно получить согласие всех членов СНТ на такую передачу.
Скачивайте бланк протокола собрания СНТ о передаче недвижимости в общую долевую собственность.
Этот вопрос должен быть вынесен на рассмотрение общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества не позднее 01.01.2024. Однако никаких санкций за невынесение вопроса на общее собрание закон не предусматривает. Возможно, просто переоформить недвижимость в общую долевую собственность по завершении этого срока станет сложнее.
Приведение в порядок документов СНТ
Кроме документов на объекты недвижимости, в порядке должна быть и документация самого СНТ, в первую очередь, устав.
Кроме того, необходимо оформлять в надлежащем виде протоколами проведение общих собраний, а сами протоколы хранить.
• Бланк протокола общего собрания СНТ о принятии нового члена в СНТ.
• Бланк протокола общего собрания членов СНТ о распределении земельных участков.
• Бланк протокола общего собрания СНТ об избрании председателя СНТ.
Устав СНТ
Он должен находиться в свободном доступе для каждого члена СНТ. У нас на сайте есть образец устава СНТ.
В настоящее время устав СНТ должен соответствовать положениям закона № 217-ФЗ (ст. 8). В частности, прописываем обязательно следующие разделы:
- Руководящие органы, порядок их формирования, утверждения, их компетенция (будет ли руководить председатель или правление, порядок созыва общего собрания СНТ, порядок выборов председателя и/или правления, какие решения они могут принять сами, а какие – только путем сбора общего собрания СНТ).
- Порядок принятия управленческих решений (например, мы рекомендуем ввести предварительное согласование общим собранием сделок на определенную сумму, сделок по распоряжению имуществом СНТ).
- Виды и порядок уплаты членских взносов. Действующим законодательством предусмотрено, что в уставе СНТ может быть предусмотрено только два вида взносов (п. 1 ст. 14 закона № 217-ФЗ):членские;
целевые. - Порядок приема и выхода из СНТ. Исключить из СНТ можно только при наличии двухмесячной и более задолженности по взносам и путем соблюдения специальной процедуры (ст. 13 закона № 217-ФЗ):претендента на исключение необходимо предварительно предупредить за два месяца о том, сколько и куда он должен оплатить;по истечении 2 месяцев, за 2 недели до собрания уведомить кандидата на исключение о предстоящем собрании и о том, какой вопрос будет на нем решаться;
после проведения собрания, на протяжении 14 дней исключенному лицу необходимо направить уведомление об исключении, с мотивировочной частью и выпиской из протокола собрания. - Процедура приобретения имущества самим товариществом.
- Взаимоотношения с собственниками имущества, не являющимися членами СНТ. Собственники земельных участков, не являющиеся членами СНТ, обязаны оплачивать целевые и членские взносы, так как они наравне с членами товарищества ведут садоводство или/и занимаются огородничеством. Кроме того, они вправе принимать участие в общих собраниях СНТ и даже голосовать по некоторым вопросам. Однако их голоса не учитываются при определении кворума.
- Порядок принятия решений в СНТ в отношении общего имущества. Решение о продаже или другом виде отчуждения общедолевой собственности следует принимать на общем собрании всех членов товарищества.
Если положения устава не соответствуют действующему законодательству или ставят под угрозу интересы членов СНТ, они вправе инициировать внесение соответствующих изменений в устав.
Ведение делопроизводства
Многие СНТ не ведут делопроизводство, как положено: не оформляют протоколы общих собраний, не следят за кворумом, не ведут подробный учет расходов.
И это неправильная позиция.
На месте несоставленного протокола об общем собрании может появиться поддельный – составленный рейдерами.
У СНТ могут внезапно обнаружиться долги.
Проведенные ранее собрания о выборах руководства СНТ признают недействительными в связи с отсутствием кворума.
Не облегчайте рейдерам задачу – ведите делопроизводство строго по закону и правильно храните документы.
***
В заключение отметим, что для предотвращения рейдерских захватов помимо документального оформления имущества в СНТ, как индивидуального, так и общего пользования, членам СНТ нужно активно участвовать в жизни СНТ: посещать собрания, привлекать к обслуживанию нужд СНТ грамотных бухгалтеров и юристов. Рейдеры обходят стороной сплоченные дружные коллективы садоводов, где все решения принимаются сообща и отсутствуют серьезные конфликты между владельцами.
Источники:
