Льготное кредитование изначально имело неравные условия для отдельных регионов. Неудивительно, что и результаты оказались крайне контрастными.
С июля 2021 года программа льготной ипотеки скорректирована. Итоги предыдущего этапа остались контрастными - покупатели получили более привлекательную ставку, продажи выросли, но но последующий рост цен "съел" все ценовое преимущество. Тем не менее рост цен и продаж позволили девелоперам войти в период растущей инфляции с хорошим запасом прочности. Не будь "льготной ипотеки" рост цен на строительные материалы подкосил бы бизнес многих компаний строительного сектора. Ипотечная накачка позволила создать "подушку безопасности" многим компаниям, но не всем. Далеко не все регионы смогли "откусить" от ипотечного пирога свою долю, в то время как другие явно переели.
ТОП-20 регионов по объему выданных кредитов под залог прав требований по ДДУ
Для оценки объема выданных ипотечных кредитов по льготным программам мы проанализировали статистику ЦБ РФ по количеству и объему кредитов, предоставленных на покупку строящегося жилья. Практически все кредиты в этой группе с мая 2020 по июнь 2021 года прошли как "льготные".
Лидерство Москвы и Московской области в списке крупнейших рынков не удивительно. Но важны пропорции. Сравним показатели столичных рынков:
На столичных рынках было выдано около 39% всех льготных кредитов, при том, что в этих регионах проживает 19% населения страны. По сути программа субсидированного кредитования до последнего времени не только поддерживала сложившиеся территориальные диспропорции рынка, но и развивала их. Поэтому льготная ипотека в прежнем виде — это не только инструмент поддержки рынка жилья, но и программа развития столичных рынков. Рынок жилья многих территорий долгое время был выстроен на постоянном миграционном притоке. Но эта ситуация быстро меняется.
В момент запуска программы льготного кредитования она носила характер экстренной поддержки и не могла изменить все те диспропорции, которые были на рынке. Но по итогам последнего года она усугубила их. Поэтому недавняя корректировка в программе льготного кредитования (уравнивание размера кредита для регионов) была разумным компромиссом. Но это решение было уравновешено сохранением особых условий для столичных рынков по "семейной ипотеке".
Ипотека на российском рынке жилья давно стала инструментом социальной политики и одним из ключевых индикаторов развития страны для правительства. Но пока ипотека не стала инструментом развития территорий, хотя в последнее время об этом много говорили. Так доля Дальнего Востока, с более льготными условиями кредитования, в общем объеме выдачи (по ДДУ) за исследуемый период составила 5,2%, при доле населения региона 5,6%.
Логика развития рынка жилья в последние годы подсказывает нам, что правительство продолжит вмешиваться в естественный процесс развития рынка жилья и после 1 июля 2022 (очередная дата завершения программы льготного кредитования). Но для того, чтобы эта поддержка давала не только количественные, но и качественные результаты, необходимо начать формировать рыночные ориентиры и стимулирующие программы, исходя из ситуации в конкретном городе и регионе, подстраивая под это инструментарий.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube / Twitter / Яndex мессенджер , чтобы не пропустить, что-то важное.
09.08.2021
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости