Обычно, рассказывая про свое отношение к чему-то или кому-то, начинают со слов: «Я люблю…», а вот я начнут так: Я НЕ люблю, когда «сильные и независимые» люди наделают дел, а потом обращаются что бы все исправить. Но зато я обожаю читать комментарии о том, какие плохие риэлторы, что они не нужны, и все можно сделать своими силами. Обычно я не возражаю, ну как минимум у каждого должно быть свое мнение. Кому-то нужны, кому-то нет и это нормально.
И вот многие самостоятельно занимаются покупкой квартиры, и их можно понять: кто-то не хочет тратить лишние деньги, кто-то сам по себе в душе риэлтор или бабушка в свое время сказала: «Ты у меня самый умный, самый сообразительный, красивый, находчивый! Дерзай! Котлетку еще одну будешь?» Ну а кто-то просто подумал: «Есть квартира, которая продается. Есть я, который хочет ее купить. Беру – покупаю. Вижу цель иду к ней», кстати, этот случай я бы отнесла и к первому.
Да на самом деле могу еще сотню примеров привести, как люди сами что-то делают без чужой помощи. Но большинство из них объединяет одно: мало кто ДОСКОНАЛЬНО изучает пакет документов, игнорируя этот момент. Хотя это можно сказать единственная возможность избежать рисков. И как итог появляются проблемы.
Был у меня один случай, который очень мне запомнился. В прошлом году ко мне за консультацией обратилась одна семья, которая купила приватизированную квартиру с занижением до 1 000 000 руб в договоре купли-продажи. Фактическая стоимость квартиры была 5 000 000 руб. Согласитесь, уже сначала настораживает и то, что квартира приватизирована и то, что было занижение…
И все бы ничего, но один из продавцов, который отказался от приватизации заявил, что страдает психическим заболеванием и не осознавал на момент совершения сделки, что делает. Данное заявление является очень существенным.
Если опустить подробный пересказ истории, то по факту, приватизация была признана незаконной и люди остались без квартиры и без денег. Если честно, я бы подобную квартиру в принципе не предлагала своим покупателям, но на крайний случай, если бы покупатели при всех нюансах настаивали бы, то можно было подстраховаться и сделать титульное страхование недвижимости. Вот об этом я сегодня и буду рассказывать.
Зачем же нужно титульное страхование недвижимости?
Страхование титула обеспечивает защиту на случай утраты права собственности, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.
К сожалению, заранее предвидеть такие обстоятельства бывает невозможно в силу неопытности, недоскональной проверки документации объекта, а также недобросовестных продавцов.
Именно по этой причине, покупая квартиру, лучше надежно застраховать свою сделку и оформить полис титульного страхования особенно на вторичном рынке.
Страхование титула покрывает следующие риски:
- столкнуться с мошенничеством (очень часто встречаются подделки документов о праве собственности)
- если были нарушения при использовании материнского капитала, когда детям не выделяли доли, а потом выросшие дети предъявляют иски (сейчас в основном с выделением долей стало строже, и обычно стараются доли выделить сразу)
- банкротство физлиц, когда продавец объявил себя банкротом после проведения сделки.
- если в сделке участвовал продавец с психическим заболеванием. И чаще всего это выясняется после сделки
- не были учтены интересы наследников
- предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта не были законными и др.
Когда необходимо оформить полис титульного страхования?
Обычно оформляется в день подписания договора купли-продажи либо сразу же после перехода права собственности на имя покупателя. При этом документы в страховую компанию надо подать до сделки, чтобы страховая успела их принять в работу и оценить риски.
Цена вопроса?
Страхование титула стоит около 0,3-0,4% от оценочной стоимости. На 3 года стоимость страхования обойдется в среднем в 1% от цены объекта. Но важно помнить, что чем сложнее история объекта, тем будет выше тариф у страховой компании.
На какой срок оформлять?
Лучше оформлять на срок не менее 3 лет. Именно такой срок исковой давности предусмотрен ст. 181 ГК РФ. Поэтому обычно страховые компании и страхуют на этот срок, поскольку по их практике все риски возникают в первые 3 года после заключения сделки. Кстати, я узнавала, что срока исковой давости на более чем 10 лет быть не может (ст. 196 ГК РФ), и изменить его по обоюдному соглашению сторон также невозможно.
К сожалению в России вся ответственность по сделке возлагается на покупателя, который должен в суде доказать свою добросовестность, осторожность и осмотрительность во время сделки. Так что, если суд признает договор недействительным, а покупатель докажет свою добросовестность, страховая выплатит страховое возмещение.
Но и минус так же присутствует:
Если квартира приобретена в ипотеку, банк также участвует в судебном процессе, т.к. у него есть интерес в погашении кредита заемщиком. И получается, что банк первым заберет сумму из страховой выплаты, которую ему останется должен заемщик к тому моменту. В итоге денег на руках может оказаться не так много: первоначальный взнос плюс часть основного долга по кредиту, которую заемщик успел выплатить.
Но в любом случае это лучше чем ничего, и на сегодняшний день титульное страхование единственная надежная защита покупателя. Поэтому большинство банков при ипотечном кредитовании включают титул в ипотечное страхование.
Так что, если вы «волк-одиночка» или ненавистник риэлторов это ваше право, но при покупке квартиры не забудьте про титульное страхование, лишним не будет!
Вопросов от меня сегодня вам не будет, просто делитесь своим мнением в комментариях или своими невероятными историями.
Если эта информация была для вас полезна, интересна, познавательна или увлекательна – ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал!