Еще свежи в памяти события марта 2020-го, когда люди по всему миру, сидя по домам и наблюдая за падающими акциями и тающими портфелями, гнали от себя мысль:
- Неужели это конец?
Прошло полтора года.
Рынки акций более-менее восстановились, а вопрос остался.
Во-первых, «дивидендные аристократы» оказались не так хороши.
Пандемия поставила под угрозу стабильность их доходов и возможность выплачивать дивиденды, а стоимость акций даже после восстановления рынка на 20-30 процентов ниже, чем до локдауна.
Во-вторых, цены технологических акций всё сильнее отрываются от фундаментальных показателей.
Проще говоря, их нынешние цены обоснованы только притоком денег на рынок акций. Стоит этому потоку даже чуть обмелеть – и цены двинутся в обратном направлении со скоростью, ведомой только им самим.
Наконец, на Нью-Йоркской бирже накопилась критическая масса «зомби» - компаний, которые хронически убыточны или чьей выручки недостаточно даже для выплаты процентов по кредитам, взятым для поддержания бизнеса в рабочем состоянии.
По статистике за последние 25 лет, доля убыточных компаний, присутствующих в индексе Russell 3000*, составляет в среднем двадцать процентов.
В ноябре 2020-го их доля выросла до тридцати процентов, установив новый рекорд.
Предыдущий рекорд (29%) наблюдался на рубеже тысячелетий во время бума доткомов.
Кроме того, впервые с 2008 года превышен двадцатипятипроцентный рубеж.
Таким образом, спад на рынке акций – это лишь вопрос времени.
От состояния экономики будут зависеть лишь его глубина и продолжительность.
Можно ли исключить неопределенность, связанную с акциями?
Да, если переключить свое внимание на фонды недвижимости.
Конечно, прошлогодний шок изрядно потрепал и биржевые REIT.
Однако он же и прояснил перспективы каждого фонда недвижимости на ближайшие три года.
Скажем пару слов о явных потерпевших, после чего перейдем к явным победителям.
Итак, главными потерпевшими стали фонды офисной недвижимости.
Удаленная работа в 2020-м году превратилась из тренда в обязательное условие.
Например, у нас в Сингапуре в середине года 2021-го на рабочих местах может одновременно находиться не более 50% персонала (и то при условии соблюдения социальной дистанции).
При сохранении подобных ограничений перспективы заполняемости офисов по окончании пандемии весьма туманны.
Значит, их выручка и дивиденды находятся под большим вопросом.
Вторая группа потерпевших – фонды, владеющие торговыми центрами.
Во время локдауна они столкнулись со снижением (а порой и отсутствием) доходов от аренды.
Когда (или если?) ситуация с коронавирусом придет в норму, привычка покупать через Интернет, сложившаяся за время пандемии, снизит посещаемость торговых центров. Следовательно, конкуренция за площади станет меньше. И речь пойдет уже не про увеличение выручки, а хотя бы про ее сохранение.
Итак, с потерпевшими мы разобрались.
Кто же в плюсе?
Выиграли фонды недвижимости, вкладывающие в вечные ценности, – жилье и здоровье.
Из-за неопределенности с доходами многим в 2020-м году пришлось отложить покупку жилья, сделав выбор в пользу аренды.
Таким образом, те фонды, которые владеют жилой недвижимостью, получили арендаторов и обеспечили себя доходами на ближайшие год-два.
А владельцы зданий, в которых находятся больницы и клиники, вполне могут поднять арендную плату.
Логика здесь простая:
- растет спрос на медицинские услуги;
- следовательно, растут доходы арендаторов;
- значит, небольшое увеличение нагрузки будет арендаторам вполне по плечу.
Так что летом 2021-го года выбрать правильный REIT на два-три года становится сравнительно простой задачей.
Решение вознаградит Вас как минимум стабильными дивидендами.
А хотите сэкономить время – поручите поискать решение Магистру Йосэфу.
Он такие задачки любит.
_____________________________________________________________________________________
* - Индекс Russell 3000 включает 3,000 крупнейших публичных американских компаний; их суммарная капитализация составляет 98% общей капитализации рынка американских акций.
***************************************************************************
Автор статьи — Магистр Йосэф, инвестор с 25-летним опытом, победитель в номинации "Самый Хитроумный Менеджер" по итогам конкурса, проведенного журналом "Коммерсант-Деньги" в 1998 году.
В настоящее время живет и работает в Сингапуре.
Любимое занятие - поиск самых доходных инвестиционных инструментов среди самых надежных.