Во время пандемии некоторые арендодатели шли арендаторам на уступки и снижали арендную плату. Но не все. Некоторые наоборот пытались “выжать” из арендаторов максимум, что приводило к судебным спорам. Одним из подобных кейсов мы с вами поделимся в этой статье.
Ресторан в бизнес-центре и пандемия
Наш клиент - владелец ресторанного бизнеса. Он арендовал в бизнес-центре помещение для своего ресторана. Арендная плата была достаточно высокой, однако местоположение было хорошим и до пандемии проблем не было. После введения ограничений у бизнеса наступили тяжелые времена, поэтому владелец ресторана обратился к арендодателю с просьбой о снижении арендной платы.
В апреле 2020 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому арендная плата была установлена в уменьшенном размере. Однако и это бремя оказалось непосильным для арендатора, поэтому он направил уведомление о расторжении договора аренды.
Арендодатель решил воспользоваться ситуацией. Он заявил, что арендатор платил арендную плату в неполном размере и у него образовалась задолженность в размере около 2 млн. рублей. Ссылаясь на это, он запретил владельцу ресторана вывозить его дорогостоящее имущество.
Переговорами ситуацию разрешить не удалось и стороны подали друг на друга в суд: арендодатель на взыскание задолженности с арендатора, а мы от лица арендатора – на истребование имущества из незаконного владения.
Дело о взыскании задолженности по арендной плате
Арендодатель предъявил ко взысканию задолженность за период с июня по сентябрь 2020г. на основании условий договора аренды, игнорируя условия дополнительного соглашения. Он ссылался на то, что дополнительным соглашением было согласовано не уменьшение арендной платы, а лишь рассрочка по ее внесению. В подтверждение своих требований истец представил свои письма письма в адрес арендатора, по которым он согласовывал ответчику рассрочку.
Суд первой инстанции иск арендодателя удовлетворил, посчитав, что арендатор должен был внести полную арендную плату, несмотря на условия дополнительного соглашения.
Мы подготовили апелляционную жалобу, в которой указали следующее:
- 01 апреля 2020г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, в связи с введением на тер. г. Москвы режима повышенной готовности и в соответствии с Указом мэра г. Москвы от 05.03.2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности». Указанным соглашением стороны согласовали новый размер основной части арендной платы. Арендные платежи были внесены в срок, что подтверждено платежными поручениями.
- Из дополнительного соглашения не следует, что стороны согласовали рассрочку оплаты арендных платежей за спорные периоды. Представленные истцом письма не могут быть приняты как доказательство согласования рассрочки, т.к. они составлены им в одностороннем порядке. При этом, ответчик с рассрочкой не соглашался, а подписывал только соглашение, в котором прописаны конкретные суммы арендных платежей. Их он оплатил полностью. Согласно нормам действующего законодательства, уменьшение арендной платы не подразумевает под собой последующую выплату той части арендной платы, на которую она была уменьшена.
- Ни договор аренды, ни дополнительное соглашение не содержат условий об аннулировании достигнутых договоренностей в части уменьшения арендной платы в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора. А значит, правовые основания для довзыскания арендной платы отсутствуют.
Двойная победа
Суд апелляционной инстанции согласился с нашими доводами, решение суда первой инстанции отменил и в удовлетворении иска арендодателя о взыскании задолженности отказал в полном объеме.
Меньше чем через месяц было вынесено и решение по нашему иску об истребовании имущества арендатора из незаконного владения. Требования были удовлетворены, имущество возвращено арендатору. В решении суд указал, что так как судом апелляционной инстанции в удовлетворении требований арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате отказано, это свидетельствует об отсутствии правовых оснований для удержания имущества.
Так мы одержали двойную победу по этому делу и помогли арендатору отстоять его права.