Эта статья была написана мной для газеты "КурсивЪ" (ведущее деловое СМИ Казахстана) в январе 2008 года. В мире вовсю бушевал финансовый кризис, который уже затронул Казахстан. До начала кризиса в России оставалось чуть более полугода...
Ситуация на рынке недвижимости южной столицы Казахстана, меня как москвича, в последнее время часто бывающего в Алмате, заинтересовала после того, как в газете КурсивЪ я увидел объявление о том, что некий частный инвестор решил продать принадлежащую ему квартиру. При этом было указано, что цена, по которой продавец желает осуществить сделку, существенно "ниже рыночной". Объявление такого рода в московской газете я не видел никогда, а учитывая тот факт, что за рынком жилой недвижимости Москвы я слежу с 1997 года, можно сказать, что таких объявлений никогда и не размещалось. Именно это необычное объявление заставило меня задаться вопросом: «что же происходит в Алматы?»
Для ответа на этот вопрос мне достаточно было лишь выяснить неутешительные факты последнего времени:
- Ипотечный кризис, разразившийся на западе, стал причиной кризиса рефинансирования ипотечных кредитов. Во всем мире эти события выразились в ужесточении требований банков к заемщикам, в том числе гражданам РК, в частности, желающим приобрести квартиры в новостройках Алматы.
- В южной столице РК насчитывается около 15 объектов, строительство которых заморожено по причине недостаточности средств на строительство. Средства должны были поступать от продаж, которые остановились вследствие причин, указанных в предыдущем пункте.
- Застройщики и частные инвесторы начинают распродавать принадлежащие им квартиры по ценам, приближающимся к себестоимости строительства. Особенно это касается средних и мелких девелоперов, имеющих инвестиционном портфеле 1-2 проекта в секторе жилой недвижимости, развитие которых доведено до стадии продаж.
- По данным специалистов Центра раннего обнаружения финансовых и экономических потрясений АО "Институт экономических исследований" Министерства экономики и бюджетного планирования РК к концу 2007 года стоимость жилья на первичном рынке в Алматы снизилась на 30%.
Можно констатировать, что в Алматы произошел самый настоящий кризис на рынке недвижимости. О кризисе можно говорить тогда, когда в каком-либо секторе рынка произойдет резкое значительное (более 25%), вызывающее глобальные изменения снижение цен или арендных ставок. Корректировкой можно назвать нерезкое незначительное (менее 25%) снижение цен или арендных ставок, не вызывающее значительных изменений.
Вообще, можно выделить всего 3 основные причины возникновения кризисов на рынке недвижимости:
1) Существенное падение спроса на недвижимость вследствие насыщения покупательского спроса.
Алматы имеет огромный потенциал для развития, как магнит для переселенцев из менее богатых областей страны и из зарубежья (как дальнего, так и ближнего). Следовательно, спрос на квартиры достаточно велик, и говорить о том, что в среднесрочной или долгосрочной перспективе он будет насыщен, нельзя.
2) Перегрев рынка, то есть рост цен, вызванный исключительно увеличением цен в недавнем прошлом.
Рынку недвижимости, как никакому другому, свойственна инертность. Он неэффективен, так как участники рынка, прогнозируя его рост в будущем, пользуются данными о росте в недавнем прошлом. Смысл рассуждений о кризис на рынке недвижимости Алматы сводится к тому, что рынок жилой недвижимости был «перегрет», цены были слишком высоки и дальнейший рост был невозможен. Но так ли это на самом деле? Почему цены не могут расти постоянно? Почему цены на строительные материалы, стоимость земли, стоимость энергоносителей, заработная плата строителей и, в конце концов, платежеспособный спрос на недвижимость могут расти бесконечно, а цены на жилую недвижимость — нет? Цены растут до тех пор, пока по этим ценам покупатели готовы приобретать жилье. До момента когда банки выдавали ипотечные кредиты, люди их брали и приобретали жилье, значит, цены их устраивали. Таким образом, перегрев рынка не был причиной кризиса в Алматы.
3) Влияние на рынок недвижимости внешних факторов.
На цены влияют неблагоприятные процессы в политической и экономической сферах: введение таможенных барьеров, остановка производств, рост цен на землю, рост себестоимости строительства, замедление темпов экономического роста, замедление роста реальных доходов населения, ситуация на глобальных финансовых рынках. Сейчас в РК стабильная политическая и экономическая ситуация, и в среднесрочной перспективе ничего не изменится. Но именно ситуация на мировом финансовом рынке спровоцировала падение цен, а экономика РК еще раз доказала свою интегрированность в глобальную мировую экономику.
Вместе с тем, на первичном рынке жилой недвижимости Алматы сложилась неопределенная ситуация. Никто из специалистов не может сделать однозначный прогноз по поводу того, что будет дальше – дальнейшее падение цен, стабилизация или рост. Не могу сделать такой прогноз и я. Как сказал в свое время Уинстон Черчилль, «хороший политик делает прогнозы, а потом может объяснить, почему они не сбылись». Поэтому предупреждаю сразу: мои прогнозы — не истина в последней инстанции, а скромная попытка проанализировать ситуацию на рынке.
Итак, по моему мнению, стабилизация и рост цен (возвращение цен на первичном рынке Алматы на докризисный уровень) возможны только при нескольких условиях:
1. Смена тренда на мировых финансовых рынках
По мнению экспертов так называемый «ипотечный» кризис продолжится как минимум до середины 2008 года. По пессимистическим прогнозам кризис может разрастись и продолжаться не только в 2008, но и в 2009 году. В любом случае, ждать изменений в ближайшее время не приходится. Более того, нужно ждать повышения ставок по кредитам и комиссий за выдачу кредита. Рост ставок по кредитам, выдающимся на приобретения жилья в новостройках, может составить от 0,5% до 2%.
2. Картельный сговор девелоперов.
К сожалению для самих девелоперов и к счастью для покупателей квартир, это практически невозможно. Количество компаний, оперирующих на рынке недвижимости Алматы и находящихся в сложном финансовом положении практически равно количеству финансово устойчивых компаний. Интересы одной группы не совпадают с интересами другой. Одни готовы переждать кризис, другие готовы продавать квартиры по цене, приближенной к себестоимости, лишь бы выйти на безубыточность и достроить объект. Договориться эти группы вряд ли смогут.
3. Появление банков-оппортунистов
Понятно, что продавать новостройки без использования ипотеки ни в Москве, ни в Алматы невозможно. Доля покупателей, приобретающих квартиры с помощью ипотечного кредитования, в новостройках эконом- и бизнес-класса Москвы в среднем составляет 75-80%. Ситуация с элитной московской недвижимостью, ранее традиционно приобретавшейся без использования ипотеки, также меняется. Количество желающих воспользоваться ипотекой для приобретения элитного жилья сейчас составляет около 40% от общего количества покупателей.
Если принять за данность, что ипотечный финансовый кризис является глобальным, то каким образом он отразился на соседе РК, России? Как это ни странно, в РФ результаты кризиса оказались менее плачевными для рынка недвижимости. Я работаю на самом крупном и диверсифицированном локальном рынке недвижимости России - московском. Должен констатировать, что в разгар кризиса некоторые российские банки, до этого активно выдававшие кредиты на строящееся жилье, повысили ставки, а некоторые совсем перестали выдавать ипотечные кредиты на новостройки. Напротив, некоторые банки воспользовались ситуацией и поставили задачу захватить рынок ипотечного кредитования. Прежде всего, к захвату рынку приступили банки с государственным участием, Сбербанк России и розничное подразделение ВТБ, ВТБ24. За ними последовали два крупнейших частных банка - Союз и Уралсиб. Именно эта четверка, почувствовав возможность укрепить свои позиции на рынке кредитования покупки новостроек, вывела новые продукты и активно начала взаимодействовать с девелоперами. Для себя я назвал их банками-оппортунистами. Например, за последние полгода в Москве открылось 4 дополнительных пункта ипотечного кредитования ВТБ24, а мне, как коммерческому директору девелоперской компании, несколько раз звонили представители Сбербанка с предложением наладить сотрудничество в деле кредитования покупателей квартир, которые мы продаем. Именно благодаря активности банков-оппортунистов, рынок недвижимости России и Москвы практически не почувствовал влияния кризиса. Иными словами, цены не только не упали, но напротив - росли, примерно на 0,5% еженедельно в течение последнего квартала 2007 года.
Таким образом, одним из рецептов стабилизации рынка недвижимости РК, в частности Алматы, является появление банков-оппортунистов. Такими банками могут стать либо банки, получающие государственную поддержку (например, анонсированное выделение средств на эти цели из фонда РК «Кызына»), либо банки, не представленные доселе на рынке РК. Основным вопросом для банков является вопрос, достаточно ли хороши казахстанские заемщики, чтобы впоследствии продать их закладные на рынке. Ответ: да, казахстанские заемщики весьма интересны. Особенно, заемщики, приобретающие квартиры в новостройках. Общеизвестно, что лица, приобретающие квартиры в новостройках, весьма дисциплинированно ведут себя в период строительства и позволяют себе несколько «расслабиться» (просрочить выплату по кредиту на 1-2 дня, например) только после заселения в свое новое жилье.
4. Появление инвесторов нового типа.
Проблема недостроенных объектов недвижимости усугубляет ситуацию на рынке, толкая цены вниз. Решением этой проблемы могло бы стать появление нового типа инвесторов, способных купить у застройщиков, находящихся в трудном финансовом положении, недостроенные ими объекты. В кризисные для рынка недвижимости времена такие инвесторы появлялись. Американская компания Tishman Speyer Properties является ярким тому примером. Эта компания начала активную скупку объектов коммерческой недвижимости в Нью-Йорке в период острого кризиса на рынке жилой и коммерческой недвижимости конца 80-х. Источник появления средств у этой компании до сих пор остается неясным, но ясно одно – эта компания скупила наиболее знаковые готовые и строящиеся объекты коммерческой недвижимости за небольшие деньги (естественно, по сравнению с теми суммами, которые стали стоить эти активы после окончания кризиса и начала нового роста). Компания заработала миллиарды, распродав часть своего инвестиционного портфеля, и до сих пор владеет первоклассными зданиями на Манхеттене (такими как New York's Rockefeller Center и Chrysler Center).
Пример российского холдинга ПИК не менее интересен. В начале 2005 года компания фактически создала новый дивизион – ПИК-Регион, начав со скупки большого количества объектов, принадлежавших находившемся в сложном финансовом положении девелоперам из Подмосковья (Стройметресурс и ряд других). Несмотря на заявления представителей ПИК о низкой рентабельности этих сделок, лично мне кажется, что благодаря этому холдинг неплохо заработал на продаже квартир в перекупленных домах, а включение в портфель компании этих проектов положительно сказалось на ходе проведения IPO ГК ПИК, состоявшемся в 2007 году.
Такого рода инвесторы могут появиться как в самой РК, например, благодаря политической воле руководства РК или акимов, так и извне - иностранные инвесторы. Инвесторы нового типа должны обладать длинными и достаточно дешевыми деньгами, они должны рассматривать инвестиции в проекты строительства как достаточно долгосрочные вложения. Кроме того, задача приобретения объектов у находящихся в сложном финансовом положении девелоперов не выглядит простой. Покупке должно предшествовать тщательное исследование объекта - аудит финансового состояния проектной компании, изучение динамики продаж, маркетинговые исследования и т.д. Это сложный, дорогостоящий и достаточно долгий процесс.
К сожалению, рынок Алматы известен мне не настолько, чтобы я мог сделать какие-либо выводы относительно дальнейшего развития событий. В рамках этой статьи я не могу дать осмысленные советы коллегам-девелоперам из Алматы по стратегии продаж в новых условиях. Все что я смог - назвал индикативные условия, после наступления которых ситуация на рынке может измениться к лучшему.