ИП хочет продать квартиру, которая является коммерческой недвижимостью, но в предпринимательской деятельности не использовалась. Зачтут ли налоговики продажу в доходы ИП?
«ИП на УСН "доходы минус расходы".
В 2019 году предприниматель как физлицо покупает квартиру. Переделывает ее в коммерческую недвижимость, но ей не пользуется. Собирается в сентябре этого года продать.
В расходы не ставил траты на покупку. ОКВЭД по сдаче недвижимости в аренду есть.
Если продавать как физлицо — налоговая непременно заставит ставить в доход на упрощенке?
А если продать как ИП — то нельзя принять наличку от покупателя, только через р/с?».
В комментариях посоветовали у налоговиков спросить:
«Если покупалась квартира (т.е. жилая недвижимость и, видимо, оплата была не со счетов ИП (т.к. написано, что приобрел как физлицо) и ни разу не использовалась в коммерческой деятельности (не сдавалась в аренду), то почему вы считаете, что налоговая будет трактовать как продажу в рамках ИП, а не физлица?
Вот честно скажу, этот вопрос настолько не проработан законодательно, что налоговая всегда как ей выгоднее, так и смотрит.
Мне кажется, лучше напрямую сделать письменный запрос в свою налоговую и спросить как будет облагаться продажа: как у физлица или как у ИП. Если окажется, что как у физлица, то доход от продажи можно будет уменьшить на стоимость покупки, скорее всего стоимость прописана в договоре на закупку или есть расписка».
Автор ответила, что да, согласна. Логичнее у налоговой спросить:
«Согласна, что самое разумное — спросить у налоговой. Покупалось жилье исключительно со счета физлица и ни разу не велась деятельность. Да, переоформили. Но траты на переоформление тоже не включались в расходы УСН.
ИП считает, что надо как физлицо продавать. Я боюсь, что чревато бойней с налоговой.
Можно попытаться доказать правоту, но меня очень смущает, что было переоформление в коммерческую недвижимость. Была бы жилая - я бы стояла на своем и как физлицо продала. А тут сомневаюсь.
Спрошу у налоговой запросом. Не факт, что сильно поможет, обычно они отвечают запутанно. Но вдруг».
Ей ответили, что по крайней мере налоговики не откажутся от своих слов, что вполне возможно при устном разъяснении.
«По крайней мере они будут отвечать за то, что ответили хотя бы тем, что можно будет отстоять в суде: как вы (налоговая) ответили, так мы послушно и сделали.
И может будет даже лучше написать два письма (запроса на разъяснения), с интервалом, допустим, месяц: одно от физлица и одно как от ИП. Если ответ на первое письмо придет с однозначным толкованием, то на нем можно и остановиться.
Если с неоднозначным (запутанным), то можно сделать второй запрос. И постарайтесь запрос сформулировать так, чтобы из него практически вытекал ответ (такой, как вам выгоднее)».
Кто-то пишет, что у них был подобный случай, и там налоговики включили продажу в доход.
«Налоговая обязательно начислит как доход, у нас недавно такой же случай был.
ИП продала коммерческую свою недвижимость как физик, которую купила как физик и налоговая насчитала 6% со всей суммы продажи, и ничего не удалось отбить.
Надо было сначала ликвидироваться, потом продавать».
На это ответили, что скорее всего в их случае ИП использовала недвижимость в предпринимательских целях:
«Так она скорее всего использовала эту недвижимость в предпринимательской деятельности. А у ИП у автора темы - нет».
В любом случае, письменный запрос в налоговую не помешает.