В первой половине 2021 года столичный Росреестр зарегистрировал 68,3 тыс. договоров долевого участия. Очередной рекорд объясняется просто — москвичи спешили успеть купить жилье в новостройках по льготной ипотеке.
Для сравнения: за первые шесть месяцев 2020 года в Москве было зарегистрировано почти 18 тыс. ДДУ, за тот же период 2019 года — 59 тыс. таких сделок. Прошлогодний спад объясняется тем, что весной спрос на рынке недвижимости резко сократился из-за пандемии коронавируса. А всплеск покупок жилья в 2019 году был связан с реформой строительной отрасли — тогда с 1 июля начался переход на работу по новым правилам, с применением эскроу-счетов.
Но если в 2019 году застройщики нередко покупали квартиры сами у себя, чтобы потом продавать их по уступке, то в 2020 и 2021 годах отмечается много инвестиционных покупок. Инвесторы приобретают жилье с целью последующей сдачи в аренду или перепродажи.
При реализации квартир в новостройках нередко используется договор уступки прав требования — он же договор цессии, он же просто переуступка.
Такие сделки законны, действующих лиц в них два: продавец (правообладатель) и покупатель (правоприобретатель). Еще может присутствовать третья сторона — застройщик, он берет на себя оформление уступки прав, эта услуга, как правило, платная.
Как это работает? Продавец по какой-либо причине решает продать новую квартиру в строящемся доме. Может быть, у него изменились планы или он покупал эту квартиру специально для перепродажи.
А поскольку строящееся жилье нельзя продать по договору купли-продажи, то оно реализуется по договору уступки — при этом покупатель приобретает не саму квартиру (ее еще нет, она строится), а права и обязанности, предусмотренные ДДУ.
Продавец переуступает не право собственности — напомним, дом еще строится и собственности на квартиру нет. Он переуступает права требования — их получает тот, кто вступил в отношения с застройщиком и приобрел право требовать исполнения договора.
Реализовать права требования можно двумя способами: дождаться окончания строительства и получить квартиру или же продать эти права третьему лицу — конечному покупателю. Продажа прав третьему лицу — это и есть продажа квартиры в новостройке по договору переуступки прав требования.
При такой сделке между застройщиком и конечным покупателем всегда имеется промежуточное звено — первичный покупатель, тот, кто первым заключил ДДУ. Чаще всего это физлицо — инвестор.
Девелоперы недолюбливают частных инвесторов — те, как правило, покупают жилье на котловане и продают до получения прав собственности, при этом дешевле, чем застройщик. Конкуренция! Поэтому ДДУ нередко содержит пункт, запрещающий дольщику продавать квартиру по уступке без согласия застройщика.
Продавцом по уступке может выступать и юрлицо — подрядная организация или соинвестор строящегося объекта. В любом случае договор необходимо проверять.
- Если ДДУ предусматривает обязательное письменное согласие застройщика на уступку — его необходимо получить! Иначе сделка может быть признана недействительной.
- В договоре уступки продавец должен гарантировать юридическую чистоту квартиры — она не должна быть заложена или арестована, на нее не могут претендовать третьи лица. Например, если продавец состоял в браке и не получил от супруги согласия на продажу квартиры — она вправе отсудить свою половину обратно.
- Если в выбранной новостройке слишком много квартир продается по уступке — это подозрительно. Не исключено, что у застройщика проблемы и объект может стать долгостроем.
Квартиру в новостройке можно купить напрямую от застройщика или по переуступке. Второй вариант подходит тем, кто не хочет покупать квартиру на начальной стадии строительства, — можно приобрести жилье ближе к сдаче и дешевле, чем у застройщика. Или в продаже от застройщика не осталось квартир с конкретными характеристиками, зато можно купить по договору цессии.
Переуступка — это не так страшно. Главное — не экономить на юридической проверке, тогда такая покупка не принесет проблем.