Сталкиваясь с оформлением ипотечного кредита и покупкой-продажей недвижимости вообще, у любого неискушенного человека первым делом возникает желание получить общее представление о рынке, движении цен и ставок, что ликвидно, а что нет, в общем «ознакомиться с темой». Естественно, что главным источником информации станут первые попавшиеся ссылки в поисковике на тему ипотеки, продажи квартир с комментариями разного рода экспертов. Но здесь Вас ждёт такая каша из рекламных слоганов, расплывчатых комментариев диванных экспертов и устаревших, ни к чему не ведущих выводов заказных статей, что разобраться в этом потоке без посторонней помощи становится просто невозможно. «Гвоздь в гроб» адекватной картины – прийти со всем этим кислым супом в голове к первому попавшемуся риелтору/менеджеру застройщика и положится на его квалифицированное мнение.
В статье рискну озвучить субъективный «взгляд изнутри» - почему вокруг рынка жилья сложилась такая грустная картина с аналитикой и доступностью объективной информации. Ну и озвучить несколько простых советов.
1. Аналитика, такая аналитика
Стоит сразу оговориться, что объективные сухие графики и объёмы найти вполне возможно – например, на irn.ru и bn.ru регулярно публикуются внушающие доверия статотчёты и индикаторы активности. Проблема в том, что для обычного покупателя эти лаконичные выборки не дадут никаких простых ответов – удачное ли время продавать, стоит ли брать ипотеку сейчас, где же всё-таки ликвидное жильё, а где не очень? За доступными и практичными советами мы давно уже привыкли обращаться к «толкователям» - экспертам, популярным обзорщикам и более-менее крупным шишкам профильных компаний этой отрасли.
И тут начинается настоящее веселье – на неискушенного зрителя выливается просто тонна маркетинговой и рекламной белиберды с указанием конкретных ЖК и услуг посредников, вперемешку с псевдо-статистическими данными. Причём, эта статистика подаётся абсолютно серьёзным тоном, как-будто получена напрямую из ВЦИОМ. Как Вам, например, такой заголовок от 2 августа: «Каждый третий покупатель готов доплатить за красивый вид из окна». В статье оооочень много цифр, призванных придать вес бестолковой агитке, полученные якобы от экспертов. Как они опрашивали этих экспертов? Какая статистическая модель использовалась что бы получить результаты? Насколько широкая и непредвзятая была выборка? Кто проверял данные? Ой да бросьте – просто запомните название компании + парочку их горящих лотов, и так сойдёт. Не будете же Вы проверять эти цифры, эксперты ведь их привели, не абы кто.
2. Интервью с банкиром
Казалось бы, рынок недвижимости теперь намертво завязан с Банками – а это уже совсем другой уровень пресловутых экспертов. Финансовый рынок гораздо строже подходит к речам своих спикеров, по крайней мере, выступающих от лица крупнейших Банков, да и сама финансовая аналитика представлена в открытых источниках гораздо более солидно. Почему бы не обратиться к интервью и обзорным статьям главных спонсоров ипотеки?
Как бывший работник отдела маркетинга одного из Банков топ-10 по объемам ипотечного кредитования, спешу разочаровать Вас и здесь – безусловно, аналитические, маркетинговые и рекламные тексты оформляются на более профессиональном уровне. Сама подача материала и выверенность формулировок настраивают на серьёзный лад, а прогнозы подкупают своей осторожностью. Но тут и кроется главный минус для искателя правды – за всем этим не стоит никакой важной и ценной для заемщика/покупателя информации. Честные инсайды? Зная, что первыми читателями любой аналитики и прогноза будут продуктологи ближайших конкурентов? Ну уж нет)
Какие-то серьёзные анализы если и попадают в интернет, то только в прошедшем времени, или, в лучшем случае, как оценка текущей ситуации на рынке с максимально расплывчатым и нейтральным прогнозом. Что будет с ценами? Планирует ли Банк повысить ставки? Как именно изменятся условия для заемщиков в ближайшее время? Почему именно Банк отказывает Заемщику с нормальной кредитной историей? Даже не надейтесь на конкретику. Реклама, реклама, реклама и много умных слов.
3. Техника на грани фантастики
Отдельного «тычка» заслуживает техническое и программное оснащение риэлтерских агентств и даже крупных Застройщиков (за исключением ПИКа и Самолёта). Более допотопные CRM и средства автоматизации можно увидеть в Москве разве что у продавцов в мебельных салонах. Какая уж тут аналитика – с тех пор как староверов-риелторов удалось пересадить с бумажных стикеров и блокнотов на первые программы учёта клиентской базы мало что изменилось. Глючные громоздкие системы с максимально недружественным интерфейсом и отсутствием нормальной интеграции с современными офисными приложениями не дают собрать адекватную статистику даже для внутренних нужд, не то что для внешних отчётов.
Как на счёт интеграции искусственного интеллекта? Оценка рыночных тенденций и поведения клиентов с помощью нейронных сетей? Да за такие речи Вас скорее сожгут на костре как ведьму! (ну, или Ведьмака)
4. Магистры черной магии и белых фокусов
Допустим, Вы смирились с запредельным количество интегрированной рекламы в обзорах/интервью о недвижимости и готовы читать между строк. Кого же Вы будете слушать?
Скорее всего, рекламщиков, от начала и до конца написавших обзорный текст, или менеджера риэлтерской компании, с правками всё того же рекламщика. В отличие от Банков, не только уровень текстов абсолютного большинства сайтов и каналов подаётся в более примитивном виде, но и уровень спикеров не может не удручать.
По сути, большинство «говорящих» менеджеров компаний – это бывшие риелторы. Они пришли в этот бизнес в далёкие 90е/нулевые за самым быстрым способом легально обогатиться, имея в своём арсенале «подвешенный язык», хватку дельца и удачу, в идеале всё вместе. Самые амбициозные остались на руководящих должностях, или открыли по франшизе свои конторы. Управлять им сейчас приходится ребятами, в поисках лучшей доли перекочевавшими из салонов сотовой связи, автобизнеса, или просто бывшими бариста. Строить этих бедолаг не так уж сложно.
Какой глубины аналитику и взвешенных прогнозов Вы хотите от них услышать? Честные и конкретные советы что и где покупать? Вся их карьера была связана с вытрясыванием комиссии с продавца/покупателя и беготнёй в поиске новых жертв. МBA получать было некогда и абсолютно незачем.
Безусловно, это не всё. Есть грамотные и далеко мыслящие топ-менеджеры, пришедшие из смежных отраслей, или получившие отличное образование профи из структур застройщиков. Но зачем им что-то менять на этом рынке? Когда за аналитику считается обзор «Каждый третий покупатель готов доплатить за красивый вид из окна»? Есть блогеры, старающиеся делать профильный контент на ютуб, но опять же, их доход – реклама, так что они будут продвигать в большинстве своём?
5. Сам себе экстрасенс
Если везде обман, что же делать!? Спокойствие, только спокойствие. К сожалению, тут, как и везде: сложный путь – самый правильный. Покупка-продажа квартиры это огромные суммы, даже для вполне состоятельных людей. В покупке пылесоса можно повестись на рекламу, но здесь речь о миллионах – потратьте несколько часов, а может и несколько своих выходных на собственную оценку происходящего, раз уж Вы решились на такой серьёзный шаг!
Сразу отбросьте все обзоры/интервью на мелких сайтах вроде «мои домашние финансы», сомнительных сервисах типа «ипотека без отказа.снг» и кликбейты с сайтов риэлтерских агентств.
На руках у Вас я бы посоветовал оставить:
Циан (портал эротических фантазий продавцов квартир);
Телеграмм-канал Ипотека Lab. (переполненный информацией и слишком специализированный источник, но с очень удобными сводными условиями Банков именно по ипотеке);
Опять же, телеграмм «Недвижимость.инсайды» (заточен на застройщиков и новости о жилых комплексах, не обходящийся без рекламы, но вполне адекватный ресурс);
Форум domkad.ru (логово инвесторов и покупателей новостроек. Зачастую обладающих объективной информацией);
1-2 понравившихся youtube-блога по тематике недвижимости (с готовностью отсеивать контекстную рекламу и интеграции).
Это всё, что касается аналитики перед покупкой/продажей жилья. В моменте. Долгосрочные прогнозы по рынку (будет ли всё падать, или вырастет, если цены вырастут, то насколько?) - это либо к настоящим экстрасенсам (ха-ха), либо долго и скрупулёзно анализировать графики и статистику irn, прогнозы ЦБ, новостные ленты застройщиков, составляя свой финансовый гороскоп самостоятельно. Интернет и посредники Вам тут, по моему мнению, совершенно не помощники. Удачи!