Вопросам, касающимся недвижимости, следует уделять особое внимание, чтобы не лишиться средств и не ввязаться в судебные тяжбы. Далее перечислены самые распространённые ошибки при заключении сделок с недвижимостью и предложения по их исправлению.
Несовершеннолетние дети
Суд часто отказывает в осуществлении операций с недвижимостью при наличии несовершеннолетних детей у собственников, чьи права могут подвергаться ущемлению. При доказательстве такой ситуации сделка признаётся недействительной, потому следует обратиться в органы опеки за специальным согласием.
В итоге необходимо подробно изучить все возможные варианты течения событий и согласовать свою деятельность со специальными структурами. Покупатель должен иметь полное представление о приобретаемой им недвижимости, а также позаботиться о том, чтобы при сделке не были нарушены права несовершеннолетних. Даже спустя несколько лет после составления договора родственник несовершеннолетнего имеет право заявить о нарушении его прав и о намерении их отстаивать.
Однако ситуацию трудно разрешить, если с объектом совершались некоторые операции, тогда вступает в силу принцип добросовестности покупателя. Тогда полностью восстановить права несовершеннолетнего невозможно.
Комнаты в коммунальных квартирах
Часто судебные разбирательства происходят из-за комнат в коммунальных квартирах. Иногда случается, что собственники комнат не требуют одобрения сделки с совладельцами и оформляют дарственную вместо контракта купли-продажи. Далее такая документация легко оспаривается, так как дарение сопровождается встречной услугой или передачей имущества, оно считается недействительным. Потому при покупке комнат в коммунальной квартире необходимо согласование со всеми совладельцами.
При приобретении комнаты следует попросить у продавца выписку из домовой книги или единый жилищный документ на квартиру целиком. Таким образом можно получить достоверные данные обо всех лицах, которые имеют регистрацию на жилплощади.
Также эту информацию несложно найти самостоятельно: данные о числе собственников недвижимости располагаются на платформе Росреестра и раскрываются по запросу физического лица.
Жильё, полученное в наследство
Очень часто ситуации, связанные с наследством, становятся основанием для судебных дел. Чтобы избежать подобной ситуации, при покупке жилья следует выяснить, каким образом и на каких основаниях объект был получен собственником.
Проблемы с продавцом
В судебном порядке часто признаются недействительными сделки с недвижимостью по причине недееспособности продавца.
При приобретении жилья покупатель может сразу не понять, что у продавца может быть что-то не так со здоровьем. Спустя некоторое время продавец, потратив полученные денежные средства с продажи квартиры, подаёт заявление в суд с требованием признать сделку недействительной, прикрепляя к заявке справку из психоневрологического диспансера о том, что на протяжении последних 10 лет находится у них на учёте. В результате судебно-психиатрической экспертизы подтверждается, как это обычно и происходит, ограниченность вменяемости прежнего собственника на момент оформления контракта купли-продажи. Это становится основанием для признания сделки недействительной.
В результате суд объявляет продавца законным владельцем объекта и обязует его возвратить полученные в результате сделки денежные средства. Продавец выплачивает указанную в контракте сумму и возвращается в квартиру. Однако доказать передачу большей суммы, не прописанной в контракте, не выйдет, так как это распознаётся в качестве умышленного занижения стоимости объекта.
В результате необходимо вписывать в контракт настоящую цену покупки, и в случае оспаривания не будет проблем с возвратом суммы целиком, также получится избежать споров о цене объекта.
Сделка по доверенности
Оформлять доверенность на заключение сделок с дорогостоящими объектами недвижимости следует исключительно на близких родственников или прочих людей, которые обладают высокой степенью доверия.
Необходимо нотариально заверить доверенность. В круг полномочий, которыми наделяется доверенное лицо, вносятся исключительно права на заключение сделки и отправку документации в Росреестр. Не рекомендуется давать человеку право получать денежные средства и имущество, более того, распоряжаться ими.
Покупка «недостроя»
Категорически не рекомендуется покупать у застройщика недостроенную квартиру или дом, основываясь на контракте купли-продажи. Это не гарантирует того, что застройщик не подписал ещё несколько таких же договоров. Мошенники часто используют такую схему и находят несколько покупателей на одну квартиру, в итоге чего осуществляется двойная продажа: число проданных по предварительным контрактам объектов нельзя посчитать. Более того, организации, занимающиеся застройками, не наделены правом заключать сделки по реализации этой недвижимости.
При отказе многофункционального центра или регистрационной палаты в регистрации объекта по причине того, что у него уже есть владелец, необходимо:
• Запросить выписку из государственного кадастра недвижимости о регистрации права собственности на этот объект недвижимости третьими лицами.
• Направить официальное письмо руководителю строительной организации и сообщить, что объект был продан третьим лицам.
• Получить у застройщика официальное подтверждение факта направления ему претензии.
Если виновник не предоставляет официальной документации, необходимо написать претензию и дать обещание направиться в суд. Бумагу следует направить заказным письмом с уведомлением о получении. При получении письменного отказа в восстановлении утраченного права на объект недвижимости или при отсутствии ответа на письмо в течение месяца следует обратиться в суд.
В случае признания судом добросовестности действий покупателя, строительная организация обязуется возместить ущерб и вернуть пострадавшей стороне денежные средства или передать квартиру в новостройке.
Вместе с жильцами
Часто проблемой может стать приобретение квартиры вместе с жильцами, потому необходимо проверять, какое число лиц имеет регистрацию в данной жилплощади.
Собственник, заключающий сделку, к периоду оформления контракта обязан сняться с регистрационного учёта. Переходить к последующей стадии сделки необходимо после того, как будет ясно, что бывший владелец выписался.
Также читайте по этой же теме:
Выгодно ли инвестировать в недвижимость сегодня?
Деньги в стены: разумно ли в кризис приобретать недвижимость
Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк 👍 и подписаться на нас, чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета.
Подписаться на канал