Последнее время на слуху деятельность черных реэлтеров при подселении в квартиры "профессиональных соседей", но оказывается, что ИЖС тоже могут быть проблемными.
Буквально недавно, пришлось поработать над строительной экспертизой в одном из районов Санкт-Петербурга, когда один наследников задолжал банку, под залог своей доли в отцовском доме. К слову сказать, семья многодетная и дружная. На совете решили, что жить в доме будет старшая сестра с детьми, а остальные просто владеть долей. Но прошло время и пришли кредиторы.
Эта рутинная экспертиза открыла целый пласт проблем и юридического, и совсем не юридического характера. Дело в том, что когда речь идет о квартире, то об этом уже писали, а дом, пожалуй посложнее будет.
Начнем разбираться с процедуры обращения взыскания на долю одного из собственников, если он даже не жил в доме.
Так, законодательство предусматривает, что кредитор участника долевой собственности на жилой дом при недостаточности у него другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. С указанным требованием также может обратиться в суд судебный пристав-исполнитель. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
В этом случае, если жилой дом находится, например, в собственности двух лиц и выкуп осуществлен одним из собственников, он становится единоличным собственником всего дома, а право долевой собственности прекращается.
Однако все становится сложнее, когда требуется раздел жилого дома или выдел доли в натуре.
Жилой дом, находящийся в долевой собственности, может быть разделен между участниками долевой собственности по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела жилого дома или выдела доли участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли в натуре.
Если выдел в натуре не допускается законом либо невозможен без несоразмерного ущерба для дома, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Если происходит раздел жилого дома между двумя или более собственниками, право общей долевой собственности прекращается, и у каждого собственника возникает право собственности на отдельный объект недвижимости. Если же заявлено требование о выделе доли, то долевая собственность может прекратиться, например, в случае, если у жилого дома было два собственника. Если другой собственник выплатил выделяющемуся собственнику стоимость его доли, то этот другой собственник становится в таком случае единоличным собственником всего дома.
Разделить имущество, как движимое, так и недвижимое, находящееся в долевой собственности, можно по соглашению между всеми собственниками, а при недостижении соглашения о способе и условиях раздела - через суд (п. п. 1, 3 ст. 252 ГК РФ).
Следует учитывать, что раздел имущества, находящегося в долевой собственности супругов, осуществляется в общем порядке (п. 1 ст. 256 ГК РФ; п. 1 ст. 42 СК РФ).
При этом нужно учитывать, что есть категория имущества, не подлежащая разделу:
Определенные законом виды имущества не подлежат разделу. В частности, к такому имуществу относятся (п. 1 ст. 133 ГК РФ; п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ; п. 2 ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ; ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ; п. 14 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ):
1) неделимые вещи, то есть вещи, раздел которых в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения назначения вещи (например, автомобиль);
2) общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3) имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд;
4) имущество, составляющее ипотечное покрытие;
5) памятники и ансамбли, в том числе относящиеся к жилищному фонду, а также расположенные в границах их территорий земельные участки.
Кроме того, раздел имущества, находящегося в долевой собственности, не допускается, если он невозможен без несоразмерного ущерба такому имуществу. Под несоразмерным ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (ч. 3 ст. 252 ГК РФ; п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ №N 8 от 01.07.1996).
Пишите в чат, присылайте свои истории, мы их опубликуем и постараемся помочь с советом или консультацией.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, КЭН, профессор.
Регистрация в «Едином реестре судебных экспертов РФ» № 7805050086
Санкт-Петербург 2021 год.
Если есть вопросы, я всегда готов на них ответить в чате о юридической консультации по ссылке.