Вопрос о том, как продать квартиру, за которую всё ещё выплачивается ипотечный кредит — частый. Более того, многие считают, что такая сделка невозможна, и тогда семье, в которой появились дети, приходится ютиться в однушке, купленной когда-то в ипотеку. Руководитель офиса Vysotsky Estate в Хабаровске Ольга Филитович рассказывает, с чего начать и в каком направлении двигаться, если вы решили расстаться с такой квартирой.
Во-первых, проясним:
если даже вы ещё не рассчитались с банком за ипотеку, квартиру, фактически находящуюся в залоге у банка, вы вправе продать.
Во-вторых, давайте разберёмся, какие покупатели вам подойдут.
Первая категория — люди с «наличкой». Такую сделку провести несложно. Можно попросить вашего покупателя внести вам задатком сумму, необходимую для погашения ипотеки, погасить её и после этого продавать покупателю уже необременённую квартиру. Откровенно говоря, если бы мне как покупателю предложили такую схему, я бы немного насторожилась, хотя она вполне законная. Минус в том, что необходимо внести большую сумму денег (у всех она разная) и ждать снятия обременения. А за это время может случиться всё что угодно — продавец не доживёт до сделки или передумает, изменятся жизненные обстоятельства и необходимость в продаже пропадёт и т.д.
Мне больше импонирует схема, при которой покупатель вносит в банк за продавца платёж, необходимый для погашения ипотеки, и в этот же день они подписывают и подают на регистрацию договор купли-продажи. Там они описывают обстоятельства о том, что:
- покупателю известно, что квартира на момент подписания договора находится в залоге у банка;
- продавец внёс необходимый для погашения записи об ипотеке платёж на момент подписания настоящего договора.
Да, такая сделка будет регистрироваться чуть дольше, чем без ипотеки, ведь Росреестру надо увидеть документы от банка и снять обременение. Но зато вы описали в договоре купли-продажи свои волеизъявления и уже зафиксировали намерения покупки и продажи недвижимости. Такая сделка, по мнению юристов, более безопасна для обеих сторон.
Бывают случаи, когда на квартиру в залоге находится покупатель, у которого нет собственных денег и он тоже берёт кредит в банке. В таком случае провести сделку также возможно. Что мы как агенты для этого делаем?
Первое — выясняем в банке, в котором взят ипотечный кредит, возможно ли продать квартиру заёмщику этого же банка (часто бывает, что можно — например, в Сбербанке).
Если заёмщик-покупатель брал кредит не в этом банке, то мы выясняем у банка покупателя, могут ли они выдать ипотеку под такую квартиру (в Хабаровске такие сделки возможны с банками Примсоцбанк и АТБ).
Если не подходит ни один из перечисленных вариантов, мы предлагаем клиенту-покупателю перекредитоваться в том банке, где кредит у продавца, либо в банках, которые работают по этой схеме.
Ну и последний вариант, который мы используем, если покупателю отказано во всех банках в кредите, кроме одного. Уйти в другой банк означает для него потерять возможность получить кредит в принципе. Тогда мы можем предложить продавцу пройти рефинансирование в том банке, откуда пришёл наш покупатель, перевести ипотеку туда и выйти на сделку.
Знайте: в любом случае существуют варианты и способы решения подобных вопросов. Главное — поднять тему, найти специалиста и задать вопрос. А решение у эксперта всегда найдётся.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья — ставь лайк.
Есть что добавить — пиши в комментариях.