Выбранная для покупки квартира должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога.
Согласно ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика. Теоретически он сам может найти оценщика, но, как правило, у банка есть список организаций, заключениям которых он безоговорочно доверяет. Выбор заемщиком одной из них ускоряет рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика. У оценщика должно быть свидетельство о членстве в СРО и полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей. В любом случае выбор оценщика согласовывается с банком.
Отчет оценки недвижимости должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным требованиям банка. Обычно он выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры. Эксперты рынка рекомендуют потенциальным заемщикам выбирать оценщика по рекомендации банка. В этом случае он не отклонит оценочный отчет.
Заемщик должен связаться с оценщиком, чтобы оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.
Для проведения процедуры потребуются следующие документы или их копии:
- документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
- кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
- по возможности план и экспликация,
- паспортные и контактные данные заказчика.
Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:
1. Сравнительный (аналоговый)
2. Доходный
3. Затратный. Определение затрат на возведение аналогичного объекта. Он является определяющим.
Оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица. Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.
Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. за номером 135-ФЗ. Согласно основным положениям, оценщик несет как финансовую, так и уголовную (в отдельных случаях) ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки.
Если у заказчика есть доказательства в виде альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры, то он может оспорить их в судебном порядке согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик же обязан возместить все убытки, понесенные заказчиком впоследствии.