Публичная кадастровая карта-чрезвычайно полезный инструмент, но иногда она сбивает с толку как владельцев, так и покупателей недвижимости. Например, почему есть документы на дом, есть кадастровый номер, но дом не отображается на кадастровой карте? На самом деле, это обычная ситуация. Давайте разберемся, в чем дело и стоит ли покупать такую недвижимость.
Допустим, вы нашли подходящий земельный участок (ЗУ) с домом. Продавец дал вам пакет документов, и вы проверяете недвижимость с помощью публичной кадастровой карты. Участок-есть дом...Дом виден, но без координат границ и в соответствии с публичной кадастровой картой здание отображается как незарегистрированная собственность. Закономерный вопрос: почему у продавца есть документы на право собственности на дом, но на кадастровой карте дома нет? В чем причина и, самое главное, покупать или не покупать такую недвижимость?
Почему дома нет на кадастровой карте
Первая причина заключается в том, что недвижимость была зарегистрирована как собственность в течение длительного времени. 10-15 лет назад, когда земля и стоящий на ней объект недвижимости были зарегистрированы без привязки друг к другу. Затем документы были подготовлены и переданы в БТИ без информации о местонахождении объекта.
Вторая причина заключается в том, что объект был зарегистрирован на основании декларации. В этом документе местоположение вообще не было указано, поэтому при оформлении права собственности оно было оформлено на дом, гараж, баню без привязки к конкретному участку.
В старых выписках из ЕГРН это хорошо видно по отсутствию информации о сопутствующей недвижимости: в выписке о земле нет информации о зданиях, а в выписке о зданиях нет данных о земле. И наоборот, когда дом привязан к хранилищу, а земля к дому, в выписке из ЕГРН каждый объект недвижимости содержит информацию друг о друге.
Какие могут быть проблемы с отсутствием привязки дома к земельному участку
- Не получится взять кредит под залог дома. Банковские юристы очень тщательно отрабатывают документы по недвижимости и не принимают в залог строения без привязки к ЗУ.
- Не получится присвоить почтовый адрес. Технология присваивания адреса сейчас работает на базе данных кадастровой палаты, поэтому если в Росреестре здание не привязано к участку, адрес ему не дадут.
- Сложности с получением компенсации по страховому случаю. Ситуация из разряда гипотетических, но отсутствие у дома привязки к ЗУ даст юристам страховой компании веский повод отказать в выплате страхового возмещения.
- Сложности с выкупом участка, который до сих пор был в аренде. Это распространенная ситуация на участках ИЖС, предоставленных гражданам в долгосрочную аренду с последующим выкупом. Администрация может просто отказать в праве преимущественной покупки, апеллируя к тому же доводу — по кадастровым данным сооружение построено неизвестно где. Такая же ситуация может сложиться и при необходимости взять в аренду землю, прилегающую к строению.
Как быть и что делать с привязкой дома к земельному участку
Основанием для привязки дома к земельному участку является технический план. Его готовит кадастровый инженер. В базовом формате он составляет план и передает его владельцу на диске. При работах под ключ не только составляет план, но и сам передает его в Росреестр.
На основании техплана в Росреестре сделают привязку объектов недвижимости друг к другу, и дом на карте будет подсвечиваться красным, а в выписке будут сведения о том, что здание расположено на конкретном земельном участке в четко определенных границах.