Купить квартиру сейчас равносильно победе в великой битве. Мало того, что покупатели все еще несут риск остаться с внесенным капиталом, так еще и цены по официальным данным значительно выросли с 2020 года и сохраняют тенденцию роста. Вроде пандемия, и покупательская способность должна снизиться. Однако по экспертным оценкам рост спроса и цен пришелся именно на этот период.
Как приобретали квартиры раньше
Еще не так давно в 2000-ных существовала весьма распространенная «серая» вексельная схема, при которой потенциальный покупатель квартиры приобретал у застройщика вексель на определенном этапе незавершенного строительства, подписывая предварительный договор купли-продажи, который часто не имел весомой юридической силы. Стоит ли говорить, как рисковали тогда люди. Но и цены были гораздо ниже.
При вводе дома в эксплуатацию стороны выходили на подписание основного договора и регистрацию, где в качестве оплаты за квартиру застройщик принимал вексель к зачету. Так и прописывалось в основном договоре: «Оплата стоимости квартиры производится путем внесения Покупателем векселей OOO «Застройщик» по номиналу независимо от срока платежа по ним соответствующей стоимости квартиры». Вся сделка держалась на честном слове и репутации застройщика, так как покупатель мог остаться в векселем в руках, обесцененным инфляцией за долгие годы ожидания окончания строительства.
Эпоха ДДУ
По 214 Закону сделки все еще вяло проходили в середине 2000-ных годов и постепенно набрали активность только после ряда нашумевших скандалов уже с 2010 года. Договор долевого участия предусматривал непосредственную его регистрацию в Росреестре, что подразумевало относительную безопасность. Инвесторы могли внести сразу всю сумму или внести только часть, а остальные расчеты производились согласно графику платежей. Обязательным пунктом были разрешительные документы на земельный участок, на котором производилось строительство. Цены то падали, то поднимались в зависимости от кризисных периодов. Но покупательский спрос был относительно стабилен.
Эскроу все покроет
Только застройщики оправились от кризисов, как вступили в силу поправки о счетах эскроу. Схема эскроу пришла с запада, где она успешно применяется и в малоэтажном коттеджном строительстве, при покупки предметов роскоши, искусства и яхт.
Схема достаточно прозрачная. Покупатель вносит в банк средства на эскроу счет, который блокируется, и на который не начисляются проценты. При предъявлении в банк застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию эти деньги перечисляются застройщику или банку, кредитору застройщика.
Отсюда и закономерный рост цент. Чтобы сделать сделки более безопасными, было принято решение не передавать вложения застройщику, а отдавать их в банк. Где застройщику искать инвестиции на строительство, если его потенциальные инвесторы, обычные покупатели, несут деньги не ему, а в банк? Приходится прибегать к заемным средствам, предоставляемым банками. Замкнутый круг.
В итоге увеличение лиц в обязательстве, а фактически - присутствие посредника, и невозможность для застройщика самостоятельно распоряжаться деньгами инвесторов-покупателей приводит в конечном итоге к увеличению стоимости квадратного метра. В отдельных случаях можно отметить невысокую стоимость тех или иных проектов по сравнению с классическим ДДУ, что часто объясняется высокой строительной готовностью. То есть там, где застройщики успели реализовать инвестиции дольщиков и возвести объект, цены остались на среднем уровне.
Но, как и в случаях с ДДУ или вексельной схемой, у покупателей существуют риски не заселиться. Есть вполне реальные примеры, когда стоят незаселенными жилые комплексы, уже введенные в эксплуатацию, по причине тех или иных разногласий с третьими лицами, которые решаются в суде, пока люди ожидают чуда.
Два года назад высказывались предположения, что будет полезно обязать небольшие строительные компании, осуществляющие частное строительство (не таунхаусы и не коттеджные поселки) использовать сделки с использованием счетов эскроу. Но, как показывают реалии, к такому развитию событий стороны не готовы.
А вы что думаете о счетах эскроу? Делитесь своим опытом или предположениями в комментариях и подписывайтесь на канал! Ваш Юрист24.