Как правильно: сначала выбрать квартиру, а затем одобрить ипотеку? Или одобрить кредит, а потом - приняться ударно за 3 месяца отыскать жилье?
- Стратегически - верно второе: сначала думаем и решаем, с какой целью, на какой срок и с каким бюджетом ищем объект, а уже затем - подбираем под него кредит.
- Технически - оба варианта верные. Только вот при одобрении кредита банк устанавливает срок - до 90 дней - в течение которого надо выйти на сделку, а значит, есть риски просто не найти квартиру мечты за это время и купить то, что продавалось.
Я за выбор объекта, а затем уже - подбор ипотечного кредит под него. Никак не наоборот, именно такую схему я даю на своих обучениях.
Кстати, как выбрать квартиру, которая будет продаваться в любой кризис?
На слайде ниже из программы одного моего тренинга есть задачка: какая квартира более подходит для инвестиций? Какой вариант выбираете?
Где искать квартиру самостоятельно
Есть несколько основных ресурсов, на которых обычно ищут квартиры, — «Авито», «Циан», «Яндекс-недвижимость» и специальные ресурсы от банков, например «Домклик» от Сбера. В регионах могут быть и местные интернет-площадки с объявлениями.
Если вы уже определились с ценой квартиры и суммой кредита, можете выставить критерии поиска квартиры, подписаться на обновления и несколько раз в день отсматривать предложения, которые будут приходить на почту.
Можно смотреть квартиры чуть дороже той суммы, на которую рассчитываете с учетом одобренного кредита: возможно, продавец пойдет вам навстречу и вы сможете договориться о скидке.
Но слишком надеяться на торг не стоит: обычно торгуются в пределах 1-3% от стоимости квартиры.
📌 Узнавайте первичные требования к квартире заранее, до того, как начнете подыскивать квартиру, а еще лучше — до того, как подадите заявку на кредит.
Например, некоторые банки требуют, чтобы квартира находилась в регионе, где есть филиал этого банка. Или есть условия, что не должно быть незарегистрированных перепланировок и переоборудования. Выпишите все основные требования, чтобы критерии отбора были у вас под рукой, — они помогут правильно настроить фильтры на ресурсах для поиска квартир.
Помимо стоимости кредита и личных предпочтений, есть несколько параметров, на которые стоит обращать внимание. Это поможет сэкономить время и выбрать квартиру, которую с большой вероятностью одобрит банк.
Какие объявления должны насторожить?
1 - Квартира стоит слишком дешево
Цена ниже рынка — повод насторожиться, потому что никто не хочет продавать себе в убыток.
Возможно, такой квартиры просто не существует, а когда вы захотите посмотреть, вам скажут, что за нее только что внесли залог, но есть похожая, только дороже.
Иногда с дисконтом продают квартиры, у которых не в порядке документы: продавцы надеются, что по низкой цене их все-таки купят.
Еще низкую цену часто ставят на квартиру, которую нужно срочно продать. Но продавцам невыгодно в таком случае связываться с покупателем, рассчитывающим на ипотеку: согласование с банком может затянуться.
Велика вероятность, что даже если продавец согласится, то, как только появится покупатель с наличными, он продаст квартиру ему. А покупатели с ипотекой только потратят время и силы.
2 - В объявлении используются подозрительные фотографии
Адекватный продавец, как правило, публикует реальные фотографии, без фотошопа. Как правило, их достаточно, чтобы понять, как выглядит каждое помещение квартиры.
Если снимков нет или их очень мало, это всегда странно. Если на фотографии дворцовое убранство, хотя цена квартиры всего 2 млн рублей, это явная подделка.
Если сомневаетесь в подлинности фотографий, прогоните их через поисковики по картинкам, чтобы проверить, это реальные фото или картинки из интернета.
3 - Несколько одинаковых объявлений одной квартиры
Так бывает, когда объявление о продаже выставляет собственник, а риелторы его копируют и выставляют уже от своего имени на других ресурсах. В этом случае стоит поискать исходное объявление на разных сайтах — скорее всего, у него будет самая низкая цена, а в графе продавец будет пометка «собственник».
4 - "Идеальное» описание"
Один совершеннолетний собственник, свободная продажа, владение больше 10 лет, детей нет, супругов нет, этаж не первый и не последний, идеальная инфраструктура, и возможна скидка.
Это, конечно, не явные признаки ложного объявления, но в реальности такие квартиры встречаются редко.
Например, цена ниже рынка ставится при продаже квартиры по переуступке; в случае наличия обременения в виду ипотеки; или в случае срочной продажи, когда продавцу в срочном порядке понадобились деньги.
5 - Ошибки в тексте объявления
Например, указано, что квартира расположена на девятом этаже кирпичного дома, а если найти этот дом на картах, то выяснится, что это пятиэтажная хрущевка.
Вероятно, такой квартиры не существует или вас хотят заманить на просмотр совершенно другой.